[ 孫兆暉 ]——(2013-10-31) / 已閱8232次
【案情】
2012年6月1日，房屋購(gòu)買人楊某與家安公司簽訂《居間服務(wù)合同》。該合同第六條約定4萬(wàn)元居間費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，第七條以明顯加粗字體列明：買方未支付居間費(fèi)而解除買賣合同的，此后3個(gè)月內(nèi)，買方或其近親屬與賣方就本合同項(xiàng)下房屋達(dá)成買賣交易的，買方應(yīng)支付5萬(wàn)元居間費(fèi)。同日，賣方田某與楊某在家安公司居間服務(wù)下簽訂了房屋買賣合同。后楊某以居間費(fèi)過(guò)高為由拒付居間費(fèi)，與田某協(xié)商解除了房屋買賣合同。同年8月1日，楊某之子與田某就涉案房屋簽訂買賣合同。家安公司將楊某告上法庭，要求楊某支付5萬(wàn)元居間費(fèi)。楊某辯稱，家安公司的居間服務(wù)并未成功，合同第七條系無(wú)效條款，要求駁回家安公司訴訟請(qǐng)求。
【分歧】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一是買賣雙方合意解約，買方是否仍需支付居間費(fèi)；二是居間人限制買方及其相關(guān)人另行成交，該限制條款是否有效。審理過(guò)程中有兩種不同意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，買賣雙方協(xié)商解除了房屋買賣合同，楊某的購(gòu)房目的并未實(shí)現(xiàn)，其效果等同于“居間人未促成合同成立”，家安公司無(wú)權(quán)要求居間報(bào)酬。《居間服務(wù)合同》第七條不合理地限制了楊某及其相關(guān)人自主選擇中介公司的權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效條款。本案可酌定楊某給付家安公司適當(dāng)費(fèi)用以彌補(bǔ)其成本支出。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。家安公司已促成楊某與田某簽訂房屋買賣合同，已履行約定的居間義務(wù)，買賣雙方解除合同非因家安公司居間行為所致，有跳單之嫌，楊某仍需依約支付居間費(fèi)。《居間服務(wù)合同》第七條并未限制楊某及其相關(guān)人的自主選擇權(quán)，應(yīng)屬有效條款。本案應(yīng)判決支持家安公司的訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。在處理此類居間合同糾紛時(shí)，首先，要注意厘清兩個(gè)法律關(guān)系，即買方與中介公司之間的居間合同關(guān)系，買方和賣方之間的買賣合同關(guān)系。其次，要正確認(rèn)定居間合同中限制成交條款的效力，區(qū)分買方行使自主選擇權(quán)的行為與跳單行為。結(jié)合本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，分析如下：
第一，買賣雙方合意解約或未能履約的，是否仍需支付居間費(fèi)。從法律關(guān)系角度看，支付居間費(fèi)系居間合同關(guān)系中的義務(wù)，與買賣合同是否解除及履行狀況無(wú)關(guān)。只要中介公司依照居間合同履行了居間義務(wù)，促成買賣雙方簽訂買賣合同，客戶就應(yīng)依約支付居間費(fèi)。如果買賣合同的解除或未能得以履行系因中介公司過(guò)錯(cuò)所致，如中介公司未能提供正確的房屋權(quán)屬信息、未審查購(gòu)房者資格、未告知正確的貸款政策、起草的買賣合同存在重大疏漏等，客戶應(yīng)以中介公司未履行居間合同約定的主要義務(wù)為由，要求解除居間合同，不再支付居間費(fèi)或索回已付的居間費(fèi)。
家安公司依約促成楊某與田某簽訂房屋買賣合同，已履行居間義務(wù)，楊某應(yīng)支付居間費(fèi)。楊某與田某合意解除買賣合同，起因于楊某認(rèn)為居間費(fèi)過(guò)高。此后，楊某之子又與田某就本案房屋簽訂買賣合同，有跳單之嫌。家安公司并無(wú)違約行為，楊某無(wú)權(quán)解除《居間服務(wù)合同》，其拒絕支付居間費(fèi)的行為沒(méi)有合同和法律依據(jù)。
第二，居間人限制買方及其相關(guān)人另行成交，該限制條款是否有效。中介公司在促成買賣合同簽訂前，其需向買方提供房源位置信息，往往還會(huì)對(duì)房源品質(zhì)進(jìn)行比較分析，提供政策咨詢，甚至還會(huì)組織價(jià)格磋商。為防止客戶惡意跳單，中介公司一般會(huì)在居間合同中擬定限制成交條款，即規(guī)定買房人及其相關(guān)人在特定時(shí)間內(nèi)利用上述信息資源就該房屋與賣方另行成交的，仍應(yīng)支付居間費(fèi)。按照我國(guó)合同法及其司法解釋，該條款屬加重對(duì)方責(zé)任的格式條款，中介公司盡到合理提示和說(shuō)明義務(wù)的，該條款即應(yīng)被認(rèn)定為有效。
買方可以在充分比較不同中介公司的居間費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、商譽(yù)等之后，再?zèng)Q定是否簽訂看房確認(rèn)書(shū)或居間合同，故該條款并未侵害消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。客戶在簽訂居間合同并接受主要居間服務(wù)之后，甚至在簽訂房屋買賣合同之后，再主張另?yè)Q中介公司，則屬濫用自主選擇權(quán)的跳單行為。本案中，家安公司在《居間服務(wù)合同》第七條中以足以引起楊某注意的標(biāo)識(shí)，合理提示了加重楊某責(zé)任的格式條款，楊某選擇家安公司并簽訂居間合同，該條款合法有效。楊某與田某解除買賣合同后，楊某之子隨即與田某就該房屋簽訂合同成交，家安公司依據(jù)《居間服務(wù)合同》第七條請(qǐng)求楊某支付居間費(fèi)5萬(wàn)元，合法有據(jù)，應(yīng)予支持。
（作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院）
