[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱14552次
2、主要風險成因分析
關(guān)于來自借款人的風險。向銀行申請住房按揭貸款是一項涉及交易金額較大、對行為人活動能力要求較高的一種民事法律行為。大多數(shù)情況下，向銀行申請按揭貸款的主體與房產(chǎn)購買者是同一人，但也有例外，比如以子女名義購房時，按照我國相關(guān)法律規(guī)定借款人不能是未成年子女。
另外，夫妻一方以個人名義購買房屋并向銀行申請按揭貸款，借款人是夫妻雙方還是其中一方應視具體情況而定。2001年4月頒布的我國《婚姻法》第19條 規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。”“夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償�！� 同年12月頒布的《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第17條第2款規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人�！睆囊陨戏梢�(guī)定可以看出，我國實行婚后所得財產(chǎn)共有的法定財產(chǎn)制。通常情況下，夫妻一方以個人名義提出按揭貸款申請，購買的房屋一般是供夫妻雙方使用。對銀行而言，如果借款人不主動提供夫妻財產(chǎn)分別所有的書面文件，銀行很難知道夫妻間的這種約定。這無疑給以后的還款埋下了隱患，給銀行帶來了風險。
銀行面臨借款人的信用風險又稱違約風險， 是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而遭受損失的風險。 原因主要有借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳觥麣�、喪失工作能力；借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降等客觀原因，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款。
這方面在我國內(nèi)地表現(xiàn)的更為突出，我國內(nèi)地公眾收入普遍不高，且我國目前正處于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)制及政府機構(gòu)改革的關(guān)鍵時期，失業(yè)、隱性失業(yè)的人數(shù)將越來越多，同時，銀行對借款人未來幾年內(nèi)的收入也很難預測和把握，都將使這一風險加大。
另外雖然大多數(shù)人都是誠實可靠的，但不排除一些人通過弄虛作假等不正當手段來騙取貸款，不予償還或者故意停止或延長還款，風險也將發(fā)生。同時當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過違約所帶來的損失，如在經(jīng)濟處于低谷、樓價大幅度下降，所抵押的房屋價值狂跌的情況下，借款人就有可能放棄所購房屋，并拒絕繼續(xù)還款。這些都是借款人主動違約行為造成的。
關(guān)于來自開發(fā)商的風險。房產(chǎn)商取得銀行給予購房人的貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。這種情況尤其在期房按揭情況下產(chǎn)生的幾率較大。此時，銀行可能會被購房人指控資金監(jiān)管不力，主管上存在過錯而影響債權(quán)的實現(xiàn)。 目前有些房產(chǎn)商的虛假按揭也是給銀行帶來風險的成因之一。 另外，房產(chǎn)商由于經(jīng)營不善或者其他原因，導致樓盤爛尾，是房產(chǎn)商延期交樓的主要成因，而開發(fā)商拖欠工程款，當開發(fā)商由于各種原因拖欠工程款而與施工方發(fā)生糾紛時，根據(jù)我國現(xiàn)階段司法解釋的規(guī)定，如果購房人不按期償還按揭貸款，銀行行使抵押權(quán)時，受償率往往很不理想或根本就不能受償。 這無疑隱藏了對銀行的巨大風險
來源于按揭房產(chǎn)的風險主要是房產(chǎn)的毀損和貶值。這是因為期房按揭期間一般時間較長，按揭房產(chǎn)可能會因為來自外部的原因（如不可抗力或人為因素）而致使抵押房屋損毀、滅失，價值也隨之滅失或下降；按揭房產(chǎn)還可能因為市場的波動、城市區(qū)域規(guī)劃、交通布局的調(diào)整而貶值。據(jù)有關(guān)資料顯示，房價與居民年收入的倍數(shù)，東京為12．9倍，漢堡為7．2倍，紐約為2．9倍，洛杉磯為2．8倍，巴黎為3．4倍，而相比之下，中國城市商品房價格與居民年收入之比令人咋舌。以上海為例，環(huán)線內(nèi)的房價和居民年收入之比是42，郊外則為21。 這樣的高房價，再加上上述因素的影響，銀行承擔的按揭樓宇貶值風險很大。
（二）、對主要風險的防范
從以上分析可以看出，銀行面臨的風險很大，風險來源也是多方面的。能否有效防范、轉(zhuǎn)移風險關(guān)系到期房按揭制度的良性發(fā)展，甚至關(guān)系到一國金融市場的穩(wěn)定。因此，銀行在期房按揭中的風險防范與控制成為一個重要的研究課題。
1、建立審查評估機制
首先對于購房人和房產(chǎn)商的資質(zhì)和資信要嚴格審查。購房人是否具備相應的主體資格；房產(chǎn)商開發(fā)樓盤是否依法設立、組織形式、相關(guān)證書是對它們資質(zhì)審查的重要內(nèi)容。 同時，在發(fā)放貸款前，要調(diào)查了解購房人的資信情況、收入來源。要制定適用的個人資信評定標準和評定工作程序，對借款人（購房人）的個人素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)狀況、償債記錄等信用狀況進行調(diào)查、分析和評估；對房產(chǎn)商的信譽度、信用等級、法定代表人素質(zhì)、開發(fā)業(yè)績要做好審查。另外，要防范價格高估，培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價員，進行科學的估價。對期房的估價要尤為慎重，自己的估價要與現(xiàn)行市價進行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務成分。
2、建立風險轉(zhuǎn)移機制
對于來源于購房者和房產(chǎn)商的信用風險，可以將信用審查風險轉(zhuǎn)移給中介機構(gòu)。目前我國信用體系尚未建立，對他人資信狀況較難把握，對他人所提交的資料缺乏有效的鑒別手段，而對于信用程度的認定往往需要專門法律技能，所以將之委托給具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所，可以有效防止購房人提供虛假證明以及假按揭的發(fā)生。
引入保險介入機制分散銀行風險。利用保險轉(zhuǎn)移銀行風險是各國、各地區(qū)發(fā)展商品房預售按揭的經(jīng)驗。一般而言，根據(jù)期房買賣過程中存在的風險分析，至少有以下三類風險需要保障：一是按揭房產(chǎn)的財產(chǎn)保險，如上所述主要是期房建成后遭受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期間因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款人家屬能繼續(xù)居住；三是抵押貸款履約保證險，是指在被擔保人因死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權(quán)。
3、做好貸后管理工作
期房按揭期間，貸款銀行應根據(jù)開發(fā)商的工程進度和工程監(jiān)理對工程質(zhì)量的認可，分期支付各類貸款；同時，貸款銀行的經(jīng)辦人應經(jīng)常深入工地，了解按揭貸款房屋的建設進度、資金使用情況。
1、王澤鑒：《民法物權(quán)》第一冊，中國政法大學出版社，2001年，第92頁。
2、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社，1998年，第51頁。
3、如香港政府制定的《田土廳許可發(fā)展計劃》中規(guī)定：全部按揭契據(jù)必須送呈田土廳注冊官進行登記。
4、 參見鄭玉波：《現(xiàn)代民法基本問題》，漢林出版社（臺北），1981年1月版，第282－283頁。
5 、王書江譯：《日本民法典》，中國人民公安大學，1999年，第112頁。
6 、孫憲忠：《德國當代物權(quán)法》，法律出版社，1997年，第153頁。
7 、 參見：宋杰《住房抵押貸款法律問題探析》，第13頁，萬方數(shù)據(jù)。
8 、王宏：《不動產(chǎn)預告登記制度初探》，《法學論壇》，2000年第6期，第64頁。
9、參見我國《擔保法》第41、42、43條，《城市房地產(chǎn)管理法》第48條以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條。在學理上，我國學者大都認為對于房屋抵押登記采用的是登記要件主義，認為抵押登記是抵押合同生效的要件�！度鹗棵穹ǖ洹�、我國“臺灣現(xiàn)行民法”亦如此規(guī)定。參見王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學出版社，1998年版，第695－697頁。
10 、趙紅梅：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學出版社，1995年，第200－202頁；張少鵬：《中國房地產(chǎn)法制研究》，暨南大學出版社，1997年，第227－228頁。
11、 參見李浩培譯：《法國民法典》，商務印書館，1979年版。
12 、參見趙英偉：《商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，
13、馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社，1998年，第608頁。
14、《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效�！�
15、參見趙英偉：《商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，http;//www.law110.com。
16、 彭萬林：《民法學》，中國政法大學出版社，2002年，第118－119頁。
17、張楠：《談“炒樓花”的法律適用》，http;// www.chinalawedu.com。
18、李麗婭、周年一：《美國房地產(chǎn)》，北京城市發(fā)展所出版社，1991年，第4頁。
19、資料來源：楊小佛：《完善房地產(chǎn)金融機制，促進住房開發(fā)的良性循環(huán)》，《社會科學》，1997年第12期。
20、張煒：《住房金融業(yè)務與法律風險控制》，法律出版社，2004年，第148－150頁。
21、中國人民銀行1999年9月21日將《個人住房貸款管理辦法》中按揭貸款的期限由最長20年提高到30年，在這30年里，會有各種風險導致購房人不能按期償還住房按揭貸款本息。其中，借款人的資信狀況的變化是主要風險之一。
22、蔡耀忠：《中國房地產(chǎn)法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第333頁。
24、 蔡耀忠：《中國房地產(chǎn)法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第333頁。
25、虛假按揭是指開發(fā)商串通無真實購房意愿的購房申請人（即按揭合同中的借款人），以虛假購房交易套取銀行住房貸款并代替借款人統(tǒng)一歸還貸款的行為。參見張煒：《住房金融業(yè)務與法律風險控制》，法律出版社，2004年，第185頁。
26、2002年6月27日最高人民法院公布的《關(guān)于在建工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》中規(guī)定“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。
27、 資料來源：楊小佛：《完善房地產(chǎn)金融機制，促進住房開發(fā)的良性循環(huán)》，《社會科學》，1997年第12期。
2000年3月23日建設部頒布實施《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。根據(jù)該規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)登記證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。按照企業(yè)條件分為四個等級，該規(guī)定第18條規(guī)定各資質(zhì)企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔業(yè)務。一級資質(zhì)企業(yè)承擔的房產(chǎn)項目規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬項目。二級及以下的資質(zhì)的企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目，承擔范圍由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門確定。
28、張煒：《住房金融業(yè)務與法律風險控制》，法律出版社，2004年，第209頁。
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