[ 莫愛萍 ]——(2014-5-14) / 已閱5608次
案情
2012年6月21日，王某在某公司開發的凱旋華庭樓盤售樓處查看樓盤后，雙方達成購房意向，王某預先支付2萬元作為購房意向金。次日，王某選定購買凱旋華庭24幢2101室商品房，王某又付款8萬元。王某先后兩次付款合計10萬元，作為購房的預約定金，并由某公司開具定金收據一份。收據載明：“收款事由：凱旋華庭高層24-2101定金。”但雙方就合同的其他條款正在協商中，未正式簽訂購房合同。同年8月底，某公司將王某訂購的凱旋華庭24幢2101室商品房出售給他人。王某訴至法院，要求判令某公司雙倍返還購房定金20萬元。
評析
本案中的定金收據具備書面形式，購房定金合同有效成立。某公司與王某雖未訂立含有定金條款的《商品房認購協議書》，僅向王某出具了定金收據，但該定金收據可以有形地表現所載內容，應認為已具備我國合同法第十一條所要求的書面形式，且收據記載了交款人、收款單位、收款事項、收款日期等內容，對買賣標的房屋的指向亦明確具體，已經包括房屋買賣協議的主要條款，故可認定購房定金合同有效成立。
購房定金的性質及定金罰則的適用。購房定金屬預約合同，其目的系擔保商品房買賣合同的訂立，違約的法律后果是適用定金罰則。從預約和本約的關系看，購房定金具有獨立性，且是實踐性合同，自一方當事人交付購房定金時生效，商品房買賣合同最終是否簽訂并不影響購房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立，則構成對購房定金合同的違反。就本案而言，雙方已就適用定金罰則形成合意。某公司擅自單方決定將王某預定的房屋出售給他人，其亦未能舉證證明在出售房屋前曾通知王某限期簽訂合同及逾期簽訂合同的后果，已構成違約，自應由該公司承擔雙倍返還定金的違約責任。
（作者單位：浙江省寧波市中級人民法院）
