[ 王克先 ]——(2014-6-24) / 已閱14626次
論未成年人房屋所有權處分及其規制
——兼評《房屋登記辦法》第十四條
王克先 浙江新時代律師事務所
[內容提要]未成年人擁有房屋在現實生活中越來越普遍。未成年人大多屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，為了保護未成年人的合法權益，法律設置了監護制度。監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。如果不處理，被監護人房屋將會遭受損失，或者被監護人的成長發展將會受到影響，且處理結果使被監護人實際獲益，該處理才能認為是為被監護人的利益。《房屋登記辦法》第14條規定，因處分未成年人房屋申請登記的，應當提供為未成年人利益的書面保證。但這里的保證法律性質僅是承諾。未成年人房屋處分登記應予完善，不僅由監護人對為未成年人利益作出承諾，同時由第三人作保證；并對為未成年人利益事由進行實質性審查。
[關鍵詞]未成年人 房屋所有權 處分 規制
一、問題的由來
近年來，隨著經濟發展，人們的生活水平不斷提高，家庭財產日益增多。有的人出于種種原因，如：對子女關愛，夫妻感情不穩定擔心離婚，準備再婚，為逃避債務，規避未來開征遺產稅等等，出錢購買房屋，所有權登記在未成年子女名下，或將自己房屋變更到未成年子女名下。此外，未成年人也可以通過繼承、受贈等方式取得房屋所有權。因此，未成年人擁有房屋在現實生活中越來越普遍。相應的，父母需要處分未成年子女房屋也與日俱增。未成年人房屋的處分及其規制也就成為人們不得不面對的問題。
未成年人是指未達一定年齡因而其行為能力和責任能力受到法律限制的自然人。
《未成年人保護法》第2條規定，本法所稱未成年人是指未滿十八周歲的公民。《民法通則》第11條規定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第12條規定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。
父母可以未成年子女名義購房，可以將房屋所有權直接登記到未成年子女名下，也可以將未成年子女列為房屋的共有人。但是，處分未成年人房屋時，卻有一定的限制條件。《民法通則》第18條規定，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。父母將房屋所有權登記在未成年子女名下容易，但當處分該房屋時，就會遇到法律障礙。
二、未成年人房屋來源
未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權的房屋。未成年人一般無勞動、經營收入，房屋以繼承、受贈或其他無償方式取得。關于未成年人繼承、受贈，法律有其特殊規定：
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》8、法定代理人代理被代理人行使繼承權、受遺贈權，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權、受遺囑權。明顯損害被代理人利益的，應認定其代理行為無效。
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）6、無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。129、贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產。
當父母以未成年子女購房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會有贈與合同，但房屋登記行為實際上就是將房屋贈與給未成年子女的贈與行為。
未成年人房屋可以個人所有或共有的形式存在，未成年人個人繼承、受贈的房屋歸個人所有，共同受贈、家庭共有房屋則以共有的形式存在。
三、處分未成年人房屋及其法律依據
未成年人大多屬無民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨立管理、處分其房屋的能力。為了保護未成年人的合法權益，法律設置了監護制度。
《民法通則》第16條規定，未成年人的父母是未成年人的監護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；關系密切愿意承擔監護責任的其他親屬、朋友中有監護能力的人擔任監護人。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》10、監護人的監護職責包括：保護被監護人的身體健康，照顧被監護人的生活，管理和保護被監護人的財產，代理被監護人進行民事活動，對被監護人進行管理和教育，在被監護人合法權益受到侵害或者與人發生爭議時，代理其進行訴訟。《民法通則》第18條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。這里的“處理”是指廣義的處分行為，對房屋而言，包括出賣、贈與、抵押等行為。
也說是說，一般而言未成年人的父母是未成年人的監護人。而監護制度重要內容之一是管理被監護人的財產，代理被監護人進行民事活動。監護人管理被監護人的房屋是監護人的監護職責，必須履行，但處分被監護人的房屋是有限制的。法律并不禁止監護人處分未成年人房屋，只不過法律對該處分權設置了條件，即監護人必須是為未成年人的利益處分其房屋。
四、為被監護人利益的認定
《民法通則》第18條規定，監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。
根據該條規定，在處分未成年人房屋時，如何判斷為被監護人的利益就成為一個核心問題。對此，我國法律、法規及司法解釋沒有具體規定。
有人認為，被監護人的利益主要是指為未成年人的生活、健康、成長等必須、合理、必要之費用。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現狀的利益。只為被監護人設定權利而沒有設定義務的或義務小于權利的，屬于為被監護人的利益；只為被監護人設定義務而沒有設定權利或者權利小于義務的，不屬于為被監護人的利益。
有人則將為被監護人的利益事項作了例舉：
1、父母為了未成年人的教育，比如子女求學花費巨大，需要處理未成年人房屋。
2、父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫療費用，需要處理未成年人房屋。
3、未成年人因侵權而承擔賠償責任，需要處理未成年人房屋。
4、父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件，且購買的新房價值等于或大于舊房價值，或新購房屋價值雖不是明顯大于原房屋，但新房屋所在地區的教育、就醫、成長環境等條件明顯優于原房屋所在地區，而處理未成年人房屋。
5、未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門簽訂《房屋征收補償協議》，處理未成年人房屋。
6、父母為未成年子女購房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請辦理按揭貸款。
7、未成年子女隨父母遷出本地不再回遷，需要處理未成年人房屋。
《婚姻法》第21條規定，父母對子女有撫養教育的義務；父母不履行撫養義務時，未成年的或不能獨立生活的子女，有要求父母付給撫養費的權利。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第21條規定，婚姻法第二十一條所稱“撫養費”，包括子女生活費、教育費、醫療費等費用。因此，未成年子女的學費、醫療費一般不是父母處理未成年人房屋的正當理由，除非父母確實無力負擔。
《侵權責任法》第32條規定，有財產的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用。不足部分，由監護人賠償。未成年人侵權應承擔賠償責任時，如未成年人有房屋無其他財產，可以處理其房屋。
購買新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補償或辦理按揭貸款，應是為被監護人的利益。
因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應妥善保管出賣房屋所得款項，不得挪作他用。
還有人認為，《合同法》第47條規定，限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，因此，未成年人處理自己的房屋，只要該未成年人為年滿10周歲以上的限制民事行為能力人，如果其監護人追認的，該處理應當有效，無需具備為未成年人的利益這一條件。
筆者認為，《合同法》第47條規定不能機械套用于處理未成年人房屋的合同，監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產屬于法律強制性條款，未成年人處分自己房屋的行為本屬無效，監護人追認該處分，實際上屬于處理被監護人的財產，應受監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產規定的約束。
總體上看，認定處理未成年人的房屋屬于為被監護人利益應符合下列條件：
一是如果不處理，被監護人的房屋將會遭受損失，或者被監護人的成長發展將會受到影響。
二是處理結果客觀上使被監護人獲益，而不只是主觀上認為被監護人能獲益。
五、《房屋登記辦法》未成年人房屋處分登記規定及其缺陷
《民法通則》第9條規定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。第10條規定，公民的民事權利能力一律平等。體現了無論是成年人還是未成年人，都享有民事權利能力，具體到房屋登記申請，成年人未成年人，都平等享有申請房屋所有權登記和處分房屋的資格。房屋登記機構許可將房屋所有權登記在未成年人名下，而在辦理未成年人房屋出賣或抵押登記時，持十分審慎的態度。
《房屋登記辦法》第14條規定，未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。《浙江省國有土地范圍內房屋登記實施細則》第8條則進一步規定，監護人提供的為被監護人利益的書面保證應當經過公證。
申請房屋登記需要申請人具有完全民事行為能力。而未成年人作為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，無法自己獨立完成申請行為，其房屋登記行為必須由監護人代理。《房屋登記辦法》規定未成年人的房屋應當由其監護人代為申請登記，此時監護人是以未成年人法定代理人的身份活動。未成年人買房，簽訂房屋買賣合同和申請房屋產權登記時由未成年人的監護人代理，這種代理屬于法定代理，不需要委托。如果未成年人的房屋出賣、贈與或者抵押時，與一般的房屋登記有所不同，法定代理人無權隨意處分被監護人的房屋，而必須要以為被監護人的利益為前提。
筆者認為，《房屋登記辦法》有關未成年人房屋處分登記規定的缺陷是明顯的：
1、《房屋登記辦法》第14條“保證”二字用語不規范
《擔保法》第六條規定，本法所稱保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。即保證人必須是債務人以外的第三人，當債務人不履行債務時，由第三人按照約定履行債務或者承擔責任。從法律意義上看該條所稱的書面保證僅是一種承諾，并非擔保法意義上的保證，由自己保證自己是沒有法律意義的，起不了保障未成年人利益的作用。
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