[ 鄭聞胤 ]——(2014-7-6) / 已閱11664次
內(nèi)容提要：在日常生活，隨著城市化的發(fā)展，房屋租賃、店面租賃合同大量與我們生活緊密相連。司法實(shí)踐中，經(jīng)常碰到無審批的房屋為標(biāo)的與他人訂立租賃合同的情況，本文就這類合同效力如何認(rèn)定問題進(jìn)行初步探討，希望對處理類似合同糾紛，有所裨益。
關(guān)鍵詞：租賃合同 無產(chǎn)權(quán) 無審批 合同效力 合同無效
引 言
本文中“無證房屋”是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋。出租方將這類房屋用于房屋出租的時候，供承租方居住或者從事經(jīng)營活動，雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立了租賃合同，從表面上看這類合同是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。本文從無審批房屋租賃合同案例為切入點(diǎn)，分析在合同無效后導(dǎo)致的法律后果，以及承租人和出租人責(zé)任分擔(dān)的問題。
一、 無審批房屋租賃合同案例。
案例：2013年8月10日，某縣人民政府通過文件批準(zhǔn)通過某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。2014年1月出租人在該規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造房屋，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。承租人于2014年3月19日向出租支付了押金2萬元。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區(qū)B座B07店面兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個月付一次。合同簽訂后，承租人進(jìn)行裝修開店?duì)I業(yè)，也取得經(jīng)營許可。后因經(jīng)營不當(dāng)，雙方發(fā)生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬元，押金不予返還。
二、無審批房屋合同效力問題。
本案中該訴爭的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應(yīng)為合同無效。
三、房屋租賃合同無效后，出租方可以向承租人主張的權(quán)利問題。
（一）出租人能否要求承租人支付租金問題。承租人拖欠的房屋租金再給付了，而是按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求。該訴求的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”
（二）關(guān)于承租押金是否返還問題，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案件房屋租賃押金2萬元應(yīng)當(dāng)返還給承租人。
（三）關(guān)于合同違約金能否要求承租人承擔(dān)，無效合同自始沒有法律約束力，合同中違約條款沒有效力了，故承租人不再承擔(dān)違約責(zé)任。
四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。
承租人將房屋從事開店經(jīng)營活動，肯定要進(jìn)行裝修投入。因房屋裝修的賠償事宜，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條處理，該條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。 ”。在這類案件中，承租人要另行起訴出租方主張權(quán)利，也可以在反訴出租方。對于裝飾物的價值舉證責(zé)任在承租人，承租方可以申請向司法評估機(jī)構(gòu)申請對房屋裝修的剩余價值的進(jìn)行評估。
五、因合同無效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問題。
房屋租賃合同無效后，責(zé)任如何分擔(dān)問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在這類案件中，雙方均存在的過錯，具體分兩種情況。（一）出租方的承租的時候沒有說明我房屋是沒有產(chǎn)權(quán)的，出租后承租方發(fā)現(xiàn)該房屋不符合承租條件后起訴法院合同無效。出租方將無審批的房屋進(jìn)行出租，存在主觀上的過錯，是導(dǎo)致該合同無效主要原因。承租方未經(jīng)審核該房屋產(chǎn)權(quán)情況，也存在一定過錯。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)80，承租方承擔(dān)20%為宜。
（二）承租方明知該房屋沒有審批，仍承租該房屋的責(zé)任如何分擔(dān)。筆者認(rèn)為處理這類案件，雙方均存在明顯過錯，應(yīng)當(dāng)按對等責(zé)任原則平均分擔(dān)賠償責(zé)任，即各自承擔(dān)50%的責(zé)任。在本文案例中，承租方已經(jīng)就該房屋辦理了工商登記，在明知房屋沒有審批情況下，仍進(jìn)行經(jīng)營活動，故本案件的責(zé)任以各自承擔(dān)50%的損失為宜。
六、沒有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。
如果訴爭房屋雖然沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，這類房屋訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)有法律效力。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進(jìn)行補(bǔ)救措施，出租人可以向相關(guān)機(jī)構(gòu)申請補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會認(rèn)定該合同有效。
結(jié) 語
目前城市化進(jìn)程，社會上違章建房大量存在，出租和承租這類沒有審批建設(shè)的房屋，存在合同無效而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的巨大風(fēng)險。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營活動的店面時候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以最大程度保護(hù)自己的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)：
1、二十一世紀(jì)法學(xué)系列教材《合同法》，作者王利明、房紹坤，中國人民出版社出版，第三版，2013年01月01日出版。
2、《合同法》，作者：隋彭生，出版社：中國人民大學(xué)出版社，2009年7月1日出版。
3、《中華人民共和國合同法》，頒布單位：全國人民代表大會常務(wù)委員會 ，發(fā)文字號：主席令9屆第15號 ，頒布時間：1999年3月15日。
4、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。
5、《違法合同效力論》西南政法大學(xué)六十周年校慶系列文庫，作者：黃忠，出版社：法律出版社，時間：2010年9月。
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