[ 王克先 ]——(2014-7-30) / 已閱10032次
處分未成年人房屋的限制條件
案情介紹
李伯勇與李林系父子，李林出生于1990年5月。1991年2月，李伯勇夫妻二人將坐落于某市人民東路5號502室房屋過戶到李林名下。
2005年1月18日，李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂《房屋買賣合同》，將坐落于某市人民東路5號502室房屋出賣給陳曉明。陳曉明當日付清房款，此后進行了裝修并搬進居住。2005年10月20日李林母親以李林法定代理人身份，以李林的名義向法院提起訴訟， 李林訴稱，李伯勇將李林位于某市人民東路5號樓502室房屋出賣給陳曉明，李伯勇、陳曉明的行為侵害了李林的合法權益，請求法院確認李伯勇、陳曉明2005年1月18日簽訂的《房屋買賣合同》無效。
陳曉明辯稱，李林未滿18周歲，不能獨立行使民事權利，李伯勇是李林的監護人，李伯勇與我在2005年1月18日簽訂的《房屋買賣合同》應為有效，請求法院駁回李林的訴訟請求。
李伯勇辯稱，李林所訴是事實，是我不懂法造成的，請法院依法處理。
一審法院認為，公民的合法權益受法律保護。監護人除為被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產。某市人民東路5號樓502室的房屋屬李林所有，李伯勇作為監護人與陳曉明簽訂《房屋買賣合同》，將李林的財產出賣給陳曉明的行為，侵犯了李林的合法權益。李林要求確認李伯勇、陳曉明2005年1月18日簽訂的《房屋買賣合同》無效的訴訟請求，依法應當支持。判決：李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂的《房屋買賣合同》無效。
陳曉明不服，向某市中級人民法院提起上訴。該院審理后認為，監護人對被監護人的財產應當妥善保管和管理。為了被監護人的日常生活和其他需要，可以合理利用被監護人的財產。非為被監護人的利益，監護人不得處分其財產。某市人民東路5號樓502室房屋屬李林所有，李伯勇作為李林的監護人，不是為了李林的利益，處分未成年人李林的財產，將李林所有的房屋出賣給陳曉明，侵害了李林的合法權利。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判決。
律師分析
1、問題的由來
近年來，隨著經濟發展，人們的生活水平不斷提高，家庭財產日益增多。有的人出于種種原因，如：對子女關愛，夫妻感情不穩定擔心離婚，準備再婚，為逃避債務，規避未來開征遺產稅等等，出錢購買房屋，所有權登記在未成年子女名下，或將自己房屋變更到未成年子女名下。此外，未成年人也可以通過繼承、受贈等方式取得房屋所有權。因此，未成年人擁有房屋在現實生活中越來越普遍。相應的，父母處分未成年子女房屋引發的糾紛也與日俱增。
未成年人是指未達一定年齡因而其行為能力和責任能力受到法律限制的自然人。
《民法通則》第11條規定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。
父母可以未成年子女名義購房，可以將未成年子女列為房屋的共有人，也可以將房屋過戶到未成年子女名下。但處分未成年人房屋卻有一定的限制。《民法通則》第18條規定，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。也就是說，父母將房屋所有權登記在未成年子女名下容易，但當處分該房屋時，會遇到法律障礙。
2、未成年人房屋來源
未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權的房屋。未成年人一般無勞動、經營收入，房屋基本上是繼承、受贈或其他無償方式取得。
當父母以未成年子女購房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會有贈與合同，但房屋登記行為實際上就是將房屋贈與給未成年子女的贈與行為。
未成年人房屋可以個人所有或共有的形式存在，未成年人個人繼承、受贈的房屋歸個人所有，共同受贈、家庭共有房屋則以共有的形式存在。
3、處分未成年人房屋的法律依據
未成年人大多屬無民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨立管理、處分其房屋的能力。為了保護未成年人的合法權益，法律設置了監護制度。
《民法通則》第16條規定，未成年人的父母是未成年人的監護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；關系密切愿意承擔監護責任的其他親屬、朋友中有監護能力的人擔任監護人。
一般而言未成年人的父母是未成年人的監護人。而監護制度重要內容之一是管理被監護人的財產，代理被監護人進行民事活動。監護人管理被監護人的房屋是監護人的監護職責，必須履行，但處分被監護人的房屋是有限制的。法律并不禁止監護人處分未成年人房屋，只不過法律對該處分權設置了條件，即監護人必須是為未成年人的利益處分其房屋。
4、為被監護人利益的認定
《民法通則》第18條規定，監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。
根據該條規定，在處分未成年人房屋時，如何判斷為被監護人的利益就成為一個核心問題。對此，我國法律、法規及司法解釋沒有具體規定。
有人認為，被監護人的利益主要是指為未成年人的生活、健康、成長等必須、合理、必要之費用。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現狀的利益。只為被監護人設定權利而沒有設定義務的或義務小于權利的，屬于為被監護人的利益；只為被監護人設定義務而沒有設定權利或者權利小于義務的，不屬于為被監護人的利益。
有人則將為被監護人的利益事項作了例舉：
①父母為了未成年人的教育，比如子女求學花費巨大，需要處理未成年人房屋。
②父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫療費用，需要處理未成年人房屋。
③未成年人因侵權而承擔賠償責任，需要處理未成年人房屋。
④父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件，且購買的新房價值等于或大于舊房價值，或新購房屋價值雖不是明顯大于原房屋，但新房屋所在地區的教育、就醫、成長環境等條件明顯優于原房屋所在地區，而處理未成年人房屋。
⑤未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門簽訂《房屋征收補償協議》，處理未成年人房屋。
⑥父母為未成年子女購房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請辦理按揭貸款。
⑦未成年子女隨父母遷出本地不再回遷，需要處理未成年人房屋。
《婚姻法》第21條規定，父母對子女有撫養教育的義務；父母不履行撫養義務時，未成年的或不能獨立生活的子女，有要求父母付給撫養費的權利�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第21條規定，婚姻法第二十一條所稱“撫養費”，包括子女生活費、教育費、醫療費等費用。據此，筆者認為，未成年子女的學費、醫療費一般不是父母處理未成年人房屋的正當理由，除非父母確實無力負擔。
《侵權責任法》第32條規定，有財產的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用。不足部分，由監護人賠償。未成年人侵權應承擔賠償責任時，如未成年人有房屋無其他財產，可以處理其房屋。
購買新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補償或辦理按揭貸款，應是為被監護人的利益。
因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應妥善保管出賣房屋所得款項，不得挪作他用。
還有人認為，《合同法》第47條規定，限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，因此，未成年人處理自己的房屋，只要該未成年人為年滿10周歲以上的限制民事行為能力人，如果其監護人追認的，該處理應當有效，無需具備為未成年人的利益這一條件。
筆者認為，《合同法》第47條規定不能機械套用于處理未成年人房屋的合同，監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產屬于法律強制性條款，未成年人處分自己房屋的行為本屬無效，監護人追認該處分，實際上屬于處理被監護人的財產，應受監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產規定的約束。
總體上看，認定處理未成年人的房屋屬于為被監護人利益應符合下列條件：
一是如果不處理，被監護人的房屋將會遭受損失，或者被監護人的成長發展將會受到影響。
二是處理結果客觀上使被監護人獲得利益，而不只是主觀上認為被監護人能獲得利益。
（說明：本文根據不同的語境使用了父母、監護人；未成年子女、被監護人；處理、處分等，為同一意思）
法律依據
1、《中華人民共和國民法通則》
第十一條 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。
十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。
第十二條 十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。
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