[ 張生貴 ]——(2015-2-22) / 已閱8244次
關于車位糾紛案件代理詞
【案 由】車位糾紛
【案 號】
【委托人】北京物業管理有限公司
【代理人】張生貴 北京安朗律師事務所13240422999
【庭審時間】2015年2月10日
【庭審地點】法院民事審判法庭211
尊敬的審判長、書記員：
原告的三項訴訟請求應予駁回，關于確認車位協議無效、退還停車費等主張缺乏證據支持。
車位性質無爭議------經行政規劃許可專用停車位
通過庭審舉證情況查知，訴爭車位系開發商資建設并經規劃審批的專用停車位，并非占道或占綠地形成的臨時停車位，車位數相對于小區業主戶產生缺口，配置比小于一，開發商北京華風騰龍房地產開發有限公司實行“有償使用、先到先得”的原則。
小區車位歸屬有書面約定----業主以租賃方式獲取使用權
針對“規劃車位”的權屬確認方法，《物權法》第七十四條二款規定，由業主與開發商采取“約定制”確認權利歸屬。原告與被告訂立的“購房合同”及“業主公約”顯示，小區內規劃用于停車的專用車位既沒有“出售”給原告、也沒有“附贈”給原告，本小區所有車位早在售房當初的購房條款中明確小區內所有車位實行租賃方式取得。
全案無爭議的書證充分證明，涉案車位的權屬并非業主共有，開發商委托物業公司實行有償出租管理，合理合法。
物業公司取得了車位有償經營行政許可備案手續，統一收費管理，符合法律規定及共公利益。
裁判此類案件值得關注的立法理由
關于車位歸屬問題，物權法已明確采取約定制，物權法出臺前，根據全國人大的報告，權屬確認曾有“業主所有說”“開發商所有說”“國家所有說”“約定歸屬說”四種意見和觀點，最終由物權法規定為約定歸屬權，其立法理由是：
1、遵循私法自治原則，當事人是自身利益的最佳判斷者，法律不能越俎代庖替當事人選擇，物權法作為財產歸屬與利用的基本法，應當遵循自治的私法原理，關于約定歸屬的立法規定正是體現司法自治的要求，有利于業主和開發商通過平等協商來充分體現自身的意志和利益，約定制才最有利于爭議解決。
2、符合市場經濟的內在要求，以約定方式解決歸屬，實質上是通過市場機制解決糾紛，這類問題通過交易，由市場決定，才能實現各方利益的最大化。
3、有利于對車位的有效利用和管理，車位緊張和停車難的問題，主要原因是由于小區發展中開發商忽略車位建設造成，只有加強對車位的管理和利用，采取市場機制來鼓勵開發商為業主提供必要的合理的車位，對緩解目前的緊張局面才更有意義，如果將車位一律規定為業主共有有，一方面公平劃分的標準難以確立，且難以保證共同管理所需的協調與效率，還會導致開發商缺乏投資刺激，怠于建設，最終會使車位問題更加趨于緊張，損害的還是業主的利益。
基于上述立法原則和理由，物權法規定“建筑區規劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
判斷是否滿足業主需求的方式有司法指導
根據最高人民法院司法實踐，在處理相關車位權屬爭議時，應當首先審查當事人之間是否存在關于車位的權屬約定，關于約定的方式，物權法規定為“出售、附贈或者出租”，這種約定不僅限于商品房買賣合同的約定，也包括當事人之間的其他協議形式。
“最高人民法院就建筑物區分所有權、物業服務司法解釋答記者問”“問：車位車庫爭議是建筑物區分所有權糾紛案件熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？”“答：司法解釋在物權法第七十四條第一款規定框架內，著重解決如何認定建設單位已經履行法律有關首先滿足業主的需要問題。如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關應當首先滿足業主的需要的規定，其原因在于，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應認為其需要已經得到了首先滿足。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張”。車位車庫的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規定還有些原則性，但思路是明確的。本案訴爭車位，由原被告通過出租的方式約定使用，雙方訂有書面合同，業主支付租金，車位交給業主，并在租賃關系終止時，由業主把車位交給開發商。
業主與開發商的購房
與車位租賃使用權之間是兩個相互獨立的法律關系
業主購買小區內的樓房，其與租賃車位是完全不同的兩層、且各自獨立存在的法律關系，原告以自己是業主就理所當然地享有小區內車位權屬的主張是極為錯誤的，把不存在牽連關系的兩者混為一體，其主張沒有法律依據。訴爭車位不是占用小區道路或綠地的臨時停車位，不屬于業主共有，既便業主共有的臨時車位，也并非無償使用。原告關于車位權屬已有明確約定的前提下，回頭再主張關于車位歸屬的約定無效，顯系自相矛盾，同語反復，本案也并非約定不明的情況。
綜上，原告的主張應予駁回。
代理人：張生貴 北京安朗律師事務所律師13240422999
