[ 李衛(wèi)存 ]——(2016-7-19) / 已閱10305次
無合法建設(shè)手續(xù)建筑物的物權(quán)問題
山東賢合律師事務(wù)所 李衛(wèi)存
內(nèi)容摘要：前幾年國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢普遍較好時，部分中小企業(yè)盲目投資、擴張，在未取得合法建設(shè)手續(xù)的情況下建設(shè)了大量的廠房、車間及配套辦公用房。因相關(guān)建設(shè)無合法建設(shè)手續(xù)，無法進行產(chǎn)權(quán)登記，致使上述財產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓、利用等諸多方面面臨法律障礙，近年來由此引發(fā)的民事糾紛日益增多，如何最大限度體現(xiàn)物權(quán)法“物盡其用”的立法精神，已成為司法實踐中亟待解決的問題。筆者以物權(quán)效力為切入點對無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物的物權(quán)問題進行分析，以期拋磚引玉。
關(guān)鍵詞：物權(quán) 不動產(chǎn) 物權(quán)法定
甲公司是一家建材生產(chǎn)企業(yè)，與乙公司之間存在多年的業(yè)務(wù)關(guān)系，后因乙公司經(jīng)營困難無力支付貨款，遂與甲公司簽訂了一份債務(wù)償還協(xié)議，約定將公司擁有的對丙公司的債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司以抵頂拖欠的貨款，協(xié)議簽訂后雙方及時通知了丙公司，丙公司表示自己也無力履行債務(wù)，但同意用已抵押給乙公司機器設(shè)備（已辦理抵押登記手續(xù)） 及部分沒有合法建設(shè)手續(xù)的廠房抵頂。甲公司研究后接受了丙公司的方案，并辦理了財產(chǎn)交接手續(xù)。一個月后，甲公司收到一份法院的協(xié)助履行通知書，通知書載明因丙公司未依法履行判決，現(xiàn)擬對丙公司的機器設(shè)備及部分沒有合法建設(shè)手續(xù)的廠房采取執(zhí)行措施，并要求甲公司予以配合。為此，甲公司提出執(zhí)行異議，被裁定駁回后，甲公司提起了執(zhí)行異議之訴，審理過程中，針對能針對就上述沒有合法建設(shè)手續(xù)的廠房采取執(zhí)行措施出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點，第一種觀點認為根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)以登記作為物權(quán)變動的法定要件，而涉案的廠房未能辦理任何登記手續(xù)，因此，涉案廠房的物權(quán)不發(fā)生變動，仍屬于丙公司的財產(chǎn)，人民法院有權(quán)對涉案財產(chǎn)采取執(zhí)行措施；另一種觀點則認為，根據(jù)物權(quán)法第三十條的規(guī)定，建筑物物權(quán)的創(chuàng)設(shè)取得應(yīng)滿足“合法建造”這一前提，無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物不具有法律意義上的物權(quán)，鑒于涉案建筑物以實際交付，應(yīng)認定事實上的使用、收益等權(quán)益已經(jīng)轉(zhuǎn)移，法院無權(quán)采取執(zhí)行措施。
筆者認為要解決這一爭議首先要對無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物上存在的權(quán)利進行分析。
一、無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物不具有法律意義上的物權(quán)
（一）無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物存在被認定為違章建筑而拆除的風(fēng)險，不符合物權(quán)的基本特征。
物權(quán)的法定性、支配性、絕對權(quán)（對世性）、排他性是物權(quán)的基本特征。無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物因不具備“合法建造”，隨時面臨被有關(guān)部門認定為“違法建筑”而被拆除的風(fēng)險，不具備物權(quán)的上述基本特征。
（二）無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物因缺少法定手續(xù)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記并依法公示，不能滿足不動產(chǎn)物權(quán)公示的法定要求。
所謂物權(quán)的公示原則，指物權(quán)的設(shè)立、變動必須依據(jù)法定的方式予以公開，使第三人能夠及時了解物權(quán)變動的情況。我國《物權(quán)法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律的規(guī)定進行登記。”“ 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。”
我國現(xiàn)行司法實踐適用的是登記實質(zhì)主義，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和廢止等，非經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此，違章建筑無法辦理登記手續(xù)領(lǐng)取所有權(quán)證書，也就不能進行物權(quán)公示。
（三）無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物因不符合“物權(quán)法定”原則而無法取得法律意義上的物權(quán)。
物權(quán)法定原則又稱物權(quán)法定主義，是指物權(quán)的種類及其內(nèi)容等均由法律明確規(guī)定，當事人不得任意創(chuàng)設(shè)新物權(quán)或變更物權(quán)的法定內(nèi)容之原則。
物權(quán)法定是物權(quán)法的基本原則之一， “物權(quán)的種類、效力、變動要件、保護方法等只能由物權(quán)法律規(guī)定，不允許當事人自行創(chuàng)設(shè)” [1]。我國《物權(quán)法》第5條對該原則予以了明確規(guī)定，而且《物權(quán)法》第6條、第30條還對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的法定要件做出了明確的特別規(guī)定。根據(jù)上述法律規(guī)定，作為不動產(chǎn)的建筑物存在物權(quán)必須滿足“合法建造”這一法定條件。無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物因缺乏特定的審批手續(xù)，不具備“合法建造”的法定條件，而不能依據(jù)物權(quán)法設(shè)立物權(quán)，更無法辦理不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓等有關(guān)登記。
總之，無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物不符合“物權(quán)法定”原則無法取得嚴格法律意義上的物權(quán)。
二、無合法建設(shè)手續(xù)建筑物的權(quán)利屬性
對無合法建設(shè)手續(xù)建筑物的處理，我國現(xiàn)行土地管理和規(guī)劃方面的法規(guī)主要規(guī)定了限期改正、限期拆除、沒收實物或者違法收入3種方式，上述處理方式雖然側(cè)重于是對城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地使用秩序的維護，但也有對建筑行為人合法權(quán)益的的保護，在未經(jīng)有權(quán)機關(guān)認定為違章建筑，并作出處罰決定前其他第三人無權(quán)干涉建筑人對對無合法建設(shè)手續(xù)建筑物享有事實上的占有、使用、收益等權(quán)利。最高人民法院在2011年的《全國民事審判工作會議紀要》第七條的規(guī)定：“當事人請求確認違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理；已經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴。因違法建筑的占有受到侵害而產(chǎn)生的爭議，屬于民事案件受案范圍.....。”
基于上述法律規(guī)定，司法實踐中對無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物不具有物權(quán)法意義上的所有權(quán)這一認識各方?jīng)]有爭議。但對于其權(quán)利屬性、實際利用問題卻存在以下四種不同觀點：（1）無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物本身不產(chǎn)生任何物權(quán)效力，既不存在所有權(quán)也不存在任何法定派生權(quán)利；（2）無合法建設(shè)手續(xù)建筑物的物權(quán)效力待定，對于可以補辦相關(guān)手續(xù)的認定其存在“期權(quán)”性質(zhì)的物權(quán)，而不宜直接否定其物權(quán)效力，對于不存在補辦合法手續(xù)可能的建筑物則應(yīng)直接否定其物權(quán)效力；（3）無合法建設(shè)手續(xù)的房雖不具有所有權(quán)但構(gòu)成建筑物的建材具有動產(chǎn)物權(quán)效力，因此應(yīng)認定其具有占有、使用、收益等用益物權(quán)，即其存在“動產(chǎn)”性質(zhì)的部分物權(quán)；（4）建筑人對無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物的占有，作為一種事實狀態(tài)，存在“自然之債”性質(zhì)的物權(quán)，建筑人物權(quán)請求確認其歸屬或利用權(quán)，但其有權(quán)排除對其占有、利用的侵害。
對于無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物權(quán)利屬性問題，筆者認為，對無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物而言，本身不具有法律意義上的物權(quán)，無法直接通過法律途徑確定歸屬，同時也宜直接否認建筑人對其享有事實上的占有、使用、收益的權(quán)利，這一方面是基于對違法建筑認定主體、程序等法律、法規(guī)的要求，另一方面也是“物盡其用”的客觀要求。
值得特別強調(diào)的是建筑人所享有事實上的占有、使用、收益都是“臨時的”、“不確定的”，司法對相關(guān)權(quán)益的維護也是消極的，更側(cè)重的是對社會財產(chǎn)秩序和生活、經(jīng)濟秩序的維護。
三、無合法手續(xù)建筑物的相關(guān)權(quán)利能否轉(zhuǎn)讓。
無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物不具有法律意義上的物權(quán)，不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記、變更手續(xù)，那么建筑人對其享有事實上的占有、使用、收益等權(quán)益能否進行轉(zhuǎn)讓呢？對此筆者認為，無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物雖不具有法律意義上的物權(quán)，但建筑人基于事實上的占有、使用，并可以獲取經(jīng)濟收益，且在受到第三人非法侵害上述事實占有、使用等相關(guān)權(quán)時可以尋求司法救濟，因此，在雙方當事人均充分了解權(quán)利狀態(tài)及所存在法律風(fēng)險的情況下，轉(zhuǎn)讓無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物的事實占有、使用等客觀權(quán)益不違反效力性的強制性法律規(guī)定，處分行為有效。但該處分行為應(yīng)僅限于對無合法建設(shè)手續(xù)的建筑物的事實占有、使用、收益等權(quán)益，而不涉及“物權(quán)”權(quán)屬問題。受讓方不得因為建筑物被認定為違章建筑、被依法拆除、沒收等情形而要求轉(zhuǎn)讓方承擔違約或賠償責(zé)任。
四、能否以裁判文書的形式在執(zhí)行程序中直接變更無合法建設(shè)手續(xù)建筑物的權(quán)益的歸屬。
作為客觀存在的無合法建設(shè)手續(xù)建筑物，在許多案件中成為可預(yù)期的執(zhí)行對象，甚至是唯一可供執(zhí)行的財產(chǎn)，對此，不同執(zhí)行法院對該問題的處理存在很大的差異。
對于該問題筆者認為，無合法建設(shè)手續(xù)建筑物雖然在整體上不具有物權(quán)，但卻存在事實上的占有、使用、及經(jīng)濟收益權(quán)能，具有一定的可執(zhí)行性。執(zhí)行部門指向該類財產(chǎn)時，應(yīng)向土地管理、規(guī)劃等機關(guān)落實涉案無合法建設(shè)手續(xù)建筑物的處理意見。針對不同得擬處理意見，采取相應(yīng)的執(zhí)行措施，對可以補辦手續(xù)合法化的，依法補辦相關(guān)手續(xù)，采取執(zhí)行措施；須限期拆除的，協(xié)調(diào)有權(quán)機關(guān)盡快做出處理決定，對殘余建筑材料采取執(zhí)行措施；對涉案建筑物處理意見不明的，可以組織雙方第三人協(xié)商，由當事人以和解協(xié)議的方式對無合法建設(shè)手續(xù)建筑物上的占有、使用、收益等權(quán)權(quán)益進行處分。而不宜直接以裁判文書的方式對無合法建設(shè)手續(xù)建筑物處分。
針對本文開頭的案件而言，乙、丙公司已就以沒有合法建設(shè)手續(xù)的廠房抵頂部分債務(wù)事宜達成協(xié)議，并辦理了財產(chǎn)交接手續(xù)。涉案廠房的實際占有、使用、控制人已經(jīng)變更為乙公司，對該類建筑不能以未能辦理登記手續(xù)，來否定雙方的民事行為效力，法院不宜再對上述財產(chǎn)采取執(zhí)行措施。
參考文獻：
[1] 周林彬：《物權(quán)法新論》，北京大學(xué)出版社2002年版。
[2] 王利明、尹飛、程嘯：《中國物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年版。
[3] 民法學(xué)（第二版），江平主編，2011年1月第二版。
