[ 赫少華 ]——(2018-1-3) / 已閱11784次
上海二中院(2017)滬02民終1607號一案，原告認為借被告名購房，要求確認歸其所有，且被告配合辦理過戶手續。但法院查明，借名購房一事沒有協議，證據并不充分，但原、被告存在共同出資情況，判令原、被告共同共有。
延伸出的問題：借名登記房屋中，誰是真正權利人的判斷？
需要咨詢專業房產律師，將相關的手續辦理穩妥，留存證據。
❶房款（稅費）的實際支付，以銀行轉賬時，是由出名人出賬還是借名人出賬，是有講究的。
若部分房款是以貸款形式支付，那么依照銀行要求，首付款部分必需是以購房人名義支付的，那么借名人的款項到出名人的賬戶，以及出名人款項付至出售方名下，時間連貫及時及金額一致相對較好。
❷房地產權證由實際購房人（借名人）保管，房屋是實際使用或租賃經營，建議借名人實際參與。
❸如條件許可，建議房屋出售人出具相關證明，譬如房屋洽談過程、購買合意等等。
❹簽署借名購房協議，此環節尤其重要，涉及借名合意的落實，內容需要謹慎。
五、地方高院裁判觀點（含借名購買經適房的處理）
1、廣州高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引
第28條：借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的,不予支持。
借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持,但房屋在限購范圍內,借名人不具有購房資格的除外。
出名人將房屋出賣給第三人,借名人以無權處分為由主張追回房屋的,不予支持。
2、北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
第10條：:借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
案例參考：借名買房問題典型案例——北京市第一中級人民法院2015年發布房屋買賣六大熱點問題
法院觀點：韓女士的反訴請求卻是要求確認房屋所有權歸其所有。因韓女士對該房屋僅享有債權請求權，故本案中韓女士要求確認房屋所有權歸其所有的反訴請求，未獲得法院支持。韓女士要求姑父協助過戶的主張，可另行解決
3、北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）
第16條：借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
律師視點：有觀點提出，一般情況下，借名購買商品房的合同有效，而該條款卻正說明借名購買政策性保障房的合同無效。
持無效觀點的理由之一，如經濟適用房買賣合同違反了《經濟適用住房管理辦法》中“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規定，屬違反法律法規的強制性規定，合同無效。
另如《人民法院報》2015年11月4日刊登的《名為借貸實為經適房買賣的效力認定》持有的觀點：雙方簽訂的實為經濟適用房買賣協議。因規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效。
查閱北京高院民一庭《當前民事審判中需要注意的幾個法律問題》（注：北京審判公號），對該問題進行針對性解釋，同時指出-
認定借名購買經濟適用房的合同無效是處理該類糾紛的基本原則，但是如果借名購買的經濟適用房的原購房合同是2008年4月11日（含）之前簽訂，且該“老房”在一審法庭辯論終結前已具備上市交易條件的，可以作為前述原則在適用上的例外情況，認定借名購房合同有效。
六、借名未成功，房屋未能登記為出名人，協議如何處理？
舉例如下，具體的可參見《案例評析:規避房屋限購政策的借名買房合同應予解除》：
甲將名下房屋出售給乙，已簽署房屋買賣協議，但考慮到乙被限購，無法購得該房屋，故而在補充協議中約定，該房屋出售給乙指定的丙。乙方已按照協議付款給甲。后因甲乙爭議，甲訴至法院，要求確認房屋買賣協議無效；乙提請反訴，要求繼續履行，將該房屋過戶給丙。
結果：法院判令解除二者之間的房屋買賣協議及補充協議。系爭合同違反了《合同法》第7條關于合同訂立不得擾亂社會經濟秩序的規定，屬于《合同法》第94條第5款關于“當出現法律規定的其他情形時，當事人可以解除合同”的規定，雙方之間的合同及其補充協議應予以解除。
將該問題再深入一點，個案中，雙方認為合同有效而達成解除協議，但事實上，該合同確系無效。即解除無效合同而簽訂的賠償協議的效力如何認定？
《人民法院報》2014年07月10日刊登的文章（作者：敖宇波、周爽）中，回應了該問題。
法院認為，賠償協議效力認定應以當事人對合同無效的過錯為基礎。本案中，承包協議因違反法律的強制性規定而無效，雙方對合同無效均有過錯，應當各自承擔責任，但分擔責任的大小和賠償數額的約定屬雙方意思自治范圍，其約定未違反法律規定，故賠償協議有效。
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