[ 陳召利 ]——(2020-6-17) / 已閱43812次
干貨|《民法典》物權(quán)編的二十項(xiàng)重大變化
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人 來(lái)源：利眼觀(guān)察 微信公眾號(hào)
2020年5月28日15時(shí)08分，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議以2879票贊成、2票反對(duì)、5票棄權(quán)，高票表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》），新華社于6月1日受權(quán)發(fā)布《民法典》全文（這部民法典送你了！）。這是新中國(guó)首部以“法典”命名的法律，被譽(yù)為“社會(huì)生活的百科全書(shū)”和“保障民事權(quán)利的宣言書(shū)”，宣告中國(guó)“民法典時(shí)代”的到來(lái)。
《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則，自2021年1月1日起施行，現(xiàn)行《民法通則》、《民法總則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《收養(yǎng)法》、《繼承法》、《侵權(quán)責(zé)任法》將同時(shí)廢止。
之前一篇文章（干貨|《民法典》總則編的二十四項(xiàng)創(chuàng)新與亮點(diǎn)）解讀了《民法典》第一編“總則”與現(xiàn)行法相比的重大變化，今天說(shuō)說(shuō)《民法典》第二編“物權(quán)”與現(xiàn)行法《物權(quán)法》等有關(guān)法律規(guī)定、司法解釋相比有哪些重大變化。
《民法典》物權(quán)編在現(xiàn)行物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度。
1. 關(guān)于所有權(quán)。
（1） 改變了遺贈(zèng)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。
《物權(quán)法》第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
《民法典》第二百三十條 因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
通過(guò)對(duì)比可知，《民法典》物權(quán)編刪除了受遺贈(zèng)時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的規(guī)定，將遺贈(zèng)與繼承的法律效果相區(qū)分。受遺贈(zèng)的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定完成物權(quán)變動(dòng)公示（登記或者交付）后才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
（2） 修改業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，適當(dāng)降低決議通過(guò)門(mén)檻。
《物權(quán)法》第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
《民法典》第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二百八十一條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)成立難、公共維修資金使用難等問(wèn)題普遍存在。因此，《民法典》物權(quán)編在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，第二百七十八條適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門(mén)檻，并在第二百八十一條第二款增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
（3） 完善按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使規(guī)則。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2016〕5號(hào)）
第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí),其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。
第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱(chēng)的“同等條件”,應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定。
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