[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱19533次
民法典新規(guī)則解讀二十三：維修資金的歸屬和處分規(guī)則
王冠華
第281條【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
王律解讀：
民法典第281條是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的歸屬和處分規(guī)則的規(guī)定，該條源自物權(quán)法第79條的規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，對物權(quán)法第79條作了重大修改和完善。物權(quán)法第79條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。”較之于物權(quán)法第79條的規(guī)定，民法典第281條所作的重大修改和完善主要體現(xiàn)在以下五個方面：
1.對于共有部分的列舉由“電梯、水箱等”修改為“電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等”；
2.將維修資金的用途由“共有部分的維修”修改為“共有部分的維修、更新和改造”；
3.在第1款后段“維修資金”前增加了“建筑物及其附屬設(shè)施的”限定語；
4.將第1款后段規(guī)定的維修資金的籌集、使用情況之公示義務(wù)由“應(yīng)當(dāng)公布”修改為“應(yīng)當(dāng)定期公布”；
5.增加第2款規(guī)定，即“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。”
所謂維修資金，根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部、財(cái)政部令〔2007〕第165號）第2條第2款規(guī)定，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。物業(yè)管理?xiàng)l例第53條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。”“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”“專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。”對于維修資金的歸屬和處分規(guī)則的理解，可從以下四個方面來把握：
1.建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主共有；
2.維修資金應(yīng)專用于共有部分的維修、更新和改造。至于業(yè)主專有部分以外的哪些部分為共有部分，雖然民法典第281條列舉了電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等，但仍要根據(jù)每一棟建筑物、每一個建筑區(qū)劃的不同情況具體分析。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號）第3條第1款規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。”住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第3條規(guī)定，共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
3.至于維修資金具體用于何部分維修、更新和改造，要經(jīng)業(yè)主共同決定。根據(jù)民法典第278條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但需指出的是，根據(jù)民法典第281條第2規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。當(dāng)然，何為“緊急情況”，需要在審判實(shí)踐中總結(jié)一致規(guī)則，也有待于司法解釋予以進(jìn)一步明確。
4.為保證業(yè)主的知情權(quán)，及時了解建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集情況，依法監(jiān)督維修資金的使用，維修資金籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。至于“定期”的界定，一般可由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)管理人在物業(yè)服務(wù)合同中事先約定，在未有約定或者約定不明確的情形下，應(yīng)指合理期限，比如一季度，亦有待于司法解釋予以明確。
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務(wù)所股權(quán)高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學(xué)社新疆區(qū)委法律專門委員會主任，聯(lián)系電話：18699089007。
