[ 李崇軍 ]——(2004-11-24) / 已閱9022次
房屋買(mǎi)賣撤消 優(yōu)先權(quán)不喪失
［案情］
1999年12月，個(gè)體戶肖烈茍租賃了吉水縣黃橋鎮(zhèn)政府臨街的一間店面，租期至2004年1月31日。2003年7月6日，黃橋鎮(zhèn)政府張貼了拍賣公告，決定拍賣其所有的，位于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的?間，價(jià)格每間1.5萬(wàn)元，包括肖烈茍飭薜牡昝妗?003年9月10日，黃橋鎮(zhèn)政府與另一個(gè)體戶肖榕芬簽訂協(xié)議，約定將肖烈茍所租賃的店面以14750元的價(jià)格賣給肖榕芬，肖榕芬自2004年2月1日起取得該店面的所有權(quán)。肖烈茍知悉后，于2003年10月15日向黃橋鎮(zhèn)政府郵發(fā)協(xié)調(diào)函，指出黃橋鎮(zhèn)政府的行為侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并要求在同等條件下購(gòu)買(mǎi)其所租賃的店面。2003年10月27日，肖烈茍向法院起訴，要求宣告黃橋鎮(zhèn)政府與肖榕芬的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，并判令在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃店面。法院立案后于2003年10月31日將應(yīng)訴材料送達(dá)給黃橋鎮(zhèn)政府。審理中查明，黃橋鎮(zhèn)政府接到肖烈茍的協(xié)調(diào)函后，已于2003年10月29日與肖榕芬解除了房屋買(mǎi)賣關(guān)系，并退回了購(gòu)房款14750元。
[分歧]
本案在審理過(guò)程中，對(duì)黃橋鎮(zhèn)政府自行解除合同后，是否還侵犯了肖烈茍的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在兩種不同意見(jiàn)。
一種意見(jiàn)認(rèn)為：黃橋鎮(zhèn)政府于2003年9月10日將肖烈茍所承租的店面賣給第三人，且未通知承租人，其行為已違反了我國(guó)《民法通則》與《合同法》中關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，已侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是黃橋鎮(zhèn)政府在獲悉肖烈茍的異議后，在本院的應(yīng)訴材料送達(dá)之前，已與第三人肖榕芬自行解除了該店面產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，退回了第三人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款14750元，所以黃橋鎮(zhèn)政府侵害肖烈茍優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律事實(shí)，已自行解除。肖烈茍要求宣告黃橋鎮(zhèn)政府與肖榕芬之間的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的法律事實(shí)已不存在。同時(shí)，肖烈茍要求對(duì)租賃店面進(jìn)行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的法律事實(shí)也自行消除，所以肖烈茍的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，應(yīng)當(dāng)駁回。
一種意見(jiàn)認(rèn)為，不管黃橋鎮(zhèn)政府與第三人肖榕芬的店面買(mǎi)賣合同存在與否，黃橋鎮(zhèn)政府侵害肖烈茍的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的事實(shí)已經(jīng)存在。黃橋鎮(zhèn)政府不能因單方面解除與第三人的房屋買(mǎi)賣合同的事實(shí)而否認(rèn)承租人肖烈茍優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，法院應(yīng)當(dāng)依法判令黃橋鎮(zhèn)政府以同等條件將出租店面出賣給承租人肖烈茍。
[評(píng)析]
筆者同意第二種意見(jiàn)，即黃橋鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)以同等條件將店面出賣給承租人肖烈茍。其理由如下：
一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱先買(mǎi)權(quán)，是指在同等條件下，特定當(dāng)事人即先買(mǎi)權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，設(shè)立房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的在于保持財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)的一致性。房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只存在于形成了租賃合同關(guān)系的承租人與出租人的特定當(dāng)事人之間，它是一種期待權(quán)和形成權(quán)，它必須是出租人決定出賣房屋這一法定事由出現(xiàn)后，承租人才享有的權(quán)利。本案中，當(dāng)鎮(zhèn)政府決定將租賃店面出賣這一事實(shí)出現(xiàn)后，承租人肖烈茍即對(duì)該店面享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。肖烈茍這一權(quán)利具體指向鎮(zhèn)政府，肖烈茍享有請(qǐng)求鎮(zhèn)政府將店面賣給他的權(quán)利，鎮(zhèn)政府則負(fù)有滿足肖烈茍?jiān)擁?xiàng)請(qǐng)求的義務(wù)。在這一債務(wù)的關(guān)系中，鎮(zhèn)政府作為債務(wù)人，只有履行的義務(wù)，而無(wú)拒絕履行的權(quán)利。本案不是優(yōu)先權(quán)與所有權(quán)的對(duì)抗問(wèn)題，而是所有權(quán)人對(duì)自己所有權(quán)行使處分權(quán)時(shí)，因法律規(guī)定而派生出來(lái)的相對(duì)優(yōu)先權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，是優(yōu)先權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。故只要優(yōu)先權(quán)的法律關(guān)系一經(jīng)存在，義務(wù)人就不能以自己?jiǎn)畏矫娴男袨閷⑵湎麥纭１景噶x務(wù)人（鎮(zhèn)政府）想以“解除與第三人的買(mǎi)賣的合同，房屋不出賣了”這一行為來(lái)消除他應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，是一種規(guī)避法律的行為，不能產(chǎn)生其追求的法律后果。本案的鎮(zhèn)政府在未通知承租人肖烈茍的情況下，將肖烈茍出租的店面賣給第三人，其行為已違法，侵犯了肖烈茍的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。肖烈茍可依據(jù)法律，要求鎮(zhèn)政府以同等條件將店面出賣給自己。鎮(zhèn)政府在肖烈茍?zhí)岢霎愖h后，盡管自行解除了與第三人的房屋買(mǎi)賣合同，但并不能因此就免除其所承擔(dān)的義務(wù)。現(xiàn)在鎮(zhèn)政府以“店面不賣了”的理由來(lái)抗拒肖烈茍的優(yōu)先權(quán)，是一種規(guī)避法律的行為，其理由不足，故法院應(yīng)當(dāng)判令鎮(zhèn)政府以同等條件將店面出賣給肖烈茍。
江西省吉水縣人民法院 李崇軍
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