[ 梁樺水 ]——(2005-3-11) / 已閱15172次
房屋交付法律評說
作者：梁樺水（梁鵬）
北京市廣世達律師事務所律師
電話13321125785
在審判實踐中對于商品房的交付使用的約定存在著不同的理解而引發爭議。作為開發企業認為“房屋的交付使用”就是交鑰匙，作為購房人則認為“房屋交付使用”不僅包括領鑰匙還包括取得房屋所有權證書。按照我國現行法律的規定不動產的所有權轉移以辦理權利轉移登記為準，只有辦理登記手續后，房屋所有權才發生轉移。但是，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱司法解釋）規定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。最高人民法院副院長黃松指出根據《合同法》第133條和第135條規定，商品房買賣合同的出賣人負有向賣受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已經建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的 交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。交鑰匙在實踐中視為交付較為可行，但是交付使用還應當看其雙方在合同中有無其他約定的條件。
案例一、
崔某于2001年10月20日與北京某房地產公司簽定了《商品房買賣合同》及補充協議。雙方約定崔某購買該公司出售的商品房一套，建筑面積為151平方米，單價為11800元，交房時間為2002年2月15日前出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。同時，雙方約定進行驗收交接時出賣人應當出示“北京市建筑工程竣工驗收備案表”、“住宅使用說明書、”“住宅質量保證書”并簽署房屋交接單。在“補充協議”中雙方重新約定若出賣人逾期交房，出賣人從2002年2月16日始按照總房款的日萬分之四支付違約金。而出賣人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工驗收備案表”。為此崔某以房地產公司遲延交付應承擔違約責任為由向法院提起訴訟。在審理過程中，出賣人承認其逾期交房，但認為崔某于2002年4月5日領取了鑰匙，應當視為房屋交付。一審法院支持崔某的訴訟請求。
律師評析。
合同的訂立是雙方真實意思表示的結果，一經成立并發生效力合同的任何一方均應當遵守合同中的各項條款。這些條款的確定在合同當事人之間形成了明確的權利義務關系，形成了特定的債的關系。合同的當事人應當全面、適當的履行合同義務。對于合同中附有的條件在該條件成就時應當依約履行，不能夠阻卻條件的成就。本案爭議的焦點問題是出賣人交鑰匙的行為是否可以視為交付了房屋。首先，崔某與房地產公司簽定的《商品房買賣合同》及補充協議是雙方當事人的真實意思表示，內容合法有效。雙方在合同中確定交房條件符合所附條件的要件，構成了合同的主要條款之一。為雙方如何履行合同作了明確的約定。其次，從雙方簽定的合同約定的交房條件并非是以交付鑰匙轉移房產的占有為條件。按照雙方合同的約定買受人接收此房的條件是出賣人具備“北京市建筑工程竣工驗收備案表”、“住宅使用說明書、”“住宅質量保證書”（即兩書一表）。這三個條件是同時具備方可辦理接收手續，不是其中之一具有時交房條件具備。因此，出賣人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工驗收備案表”，才使得交房條件全部滿足合同的約定。因此，崔某以出賣人取得“北京市建筑工程竣工驗收備案表”的時間作為出賣人的實際交房時間并依此請求違約金是符合合同的約定的。按照《司法解釋》的表述在處理本案時也應當優先考慮合同中的約定，而不能夠將房屋交鑰匙轉移房屋的占有作為房屋的交付使用。
案例二、
李某于2000年3月23日與北京某房地產公司簽定了商品房買賣合同。合同約定：李某購商品房一套，總價款155萬元，雙方約定在出賣人沒有取得大產權證前可以憑工程竣工驗收合格證交房，交房日期為2000年12月18日。合同簽定后李某按照合同約定向出賣人交付了全部的房款。出賣人于2000年11月辦理了竣工驗收并取得了合格證。于2000年12月5日向李某發出《入住通知書》要求李某收房。李某在入住通知的回聯上簽字確認收到。2000年12月17日李某向出賣人提出開發商應當辦理大產權證才能夠交房，雙方的合同約定違反了國家強制性規定，拒絕辦理收房。雙方經過多次協商未果。李某于是將出賣人告上法庭。要求確認合同所列交房條件違反國家法律法規的強制性規定，主張確認無效。要求出賣人承擔違約責任，支付逾期交房的賠償金。出賣人答辯道：在合同中約定的是以取得竣工驗收合格證作為交付房屋的條件，該約定是雙方當事人的真實意思表示，不違背國家法律、法規的強制性規定，應當是合法有效的。況且出賣人取得竣工驗收合格證是在合同約定的交房時間前取得的，向買受人交房未構成逾期交房不存在違約的事實，不應當承當違約責任。一審法院經審理后駁回了買受人的訴訟請求。
律師評析。
當事人依照法律的規定平等的行使自己的民事權利，承當民事義務。對于違反國家法律法規規定的強制性規定的民事行為當屬無效。合同締結雙方應當遵循協商一致等價有償的原則訂立合同。充分體現及保障合同雙方意思自治、契約至上。對于合同的履行應當全面、適當。違反合同義務的一方應當承擔違約責任，由此給對方造成的損失應當予以賠償。就本案來言，雙方簽定的合同是有效的，所付的交房條件不違背國家的法律法規的強制性規定。按照我國關于商品房管理的有關規定商品房的交付必須經過竣工驗收合格，這是法律上對房屋出賣人向房屋使用人或產權受讓人進行交付時應當滿足的最底條件。雙方當事人可以在合同中約定高于此線的交付條件及標準。所以，當事人在本案合同約定的交房條件是滿足于法律的規定，且是雙方當事人的真實意思表示。買受人提出的要求按照大權證作為交房條件屬于其對合同條款的變更，但是合同的變更要求當事人協商一致，未達成一致以前原合同的條款依然對雙方具有約束力。出賣人未按照合同約定交付房屋應當承擔違約責任，在此案中出賣人未違約且合同合法有效，買受人拒絕收房則應當承擔遲延領受的違約責任，并對該房屋所可能產生的風險承擔責任。
案例三、
王某于2001年4月6日與某房地產公司簽定了《商品房買賣合同》，合同中約定該商品房價值250000元，交房時間為2001年6月10日，約定的交房條件為該房屋必須取得綜合竣工驗收。房地產商于2001年10月5日完成綜合竣工驗收，2001年12月7日取得竣工驗收備案表。出賣人于2001年6月10日向王某發出了入住通知書，王某于2001年6月12日辦理了收房手續并領取了鑰匙。買受人在入住后發現該房有質量問題且設施與合同約定不符，于是向人民法院提出訴訟，請求人民法院判令房地產公司承當遲延交房的違約責任及賠償買受人的損失。房地產商辯稱：出賣人已經向買受人如期交付了房屋，買受人領取了鑰匙實際占有了該房產不存在遲延交房的違約責任，對于房屋質量問題同意在合同約定的保修范圍內予以修繕并愿意賠償買受人的相關損失。法院經過審理判決房地產商承擔遲延交房的違約責任并賠償原告的損失。
律師評析。
《城市房地產管理法》明確規定“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關規定標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。。。”本案合同雙方已經在合同中明確的約定了交房的條件即該房屋完成綜合驗收后向買受人交付使用，而不是以交鑰匙實際轉移房屋的占有作為交付的條件。本案中房地產商的交付行為違反了法律法規關于商品房交付的強制性規定。即使買受人在收到入住通知后前往出賣人處辦理了收房手續領取了房屋鑰匙，并且實際使用并控占了該房屋，但是出賣人在發出入住通知書為其辦理入住手續時第一違反了合同的約定，重要的是其行為違反了法律關于交付條件應當遵循的底線。交付行為無效，應當承擔遲延交付的違約責任。《司法解釋》也規定當事人有約定的應當從其約定。
案例四、
業主陳某于2002年11月3日與開發商簽定了《商品房買賣合同》一份。合同約定該房的價值為340000元，開發商應當于2003年5月10日將驗收合格的房屋交付業主使用，陳某應當在接到入住通知書時辦理收房手續，并一次結清剩余房款，并在合同中約定了違約責任。2003年5月10日開發商將已經辦理竣工驗收完畢的房屋向陳某交付，發出入住通知書要求其前來辦理收房手續。而此時陳某正在外地旅游無法回來收房。直至2003年5月30日才前往辦理收房手續。但因鄰居不慎失火將其所購的房屋部分燒毀。于是陳某提出退房要求，開發商認為已經按照合同約定向其發出入住通知書，業主未按照合同約定領受房屋，房屋已經交付，發生的房屋毀損、滅失的風險應當由陳某自己承擔。陳某訴至法院，請求法院判令解除合同返還已付房款并支付利息。法院經過審理駁回了陳某的訴訟請求。
律師評析。
本案的焦點是房屋的風險是否發生了轉移。標的物的風險的轉移隨標的物所有權的移轉而發生轉移。對于動產因交付而發生所有權的移轉，除當事人另有約定或法律法規另有規定。不動產應當以所有權的登記做為發生移轉的標志。《司法解釋》規定對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋的毀損、滅失的風險，在交付前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人在接到出賣人的交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。本案中雙方合同約定的交房方式是收到通知書后辦理收房手續，陳某因外出而不能夠收房的原因不屬于正當理由，所以，該房屋的毀損、滅失的風險自雙方約定的交房日2003年5月10日由開發商處轉移至業主。
案情簡介五
2003年3月原告與被告就被告開發的某高檔小區簽定了《商品房買賣合同》（下稱“合同”）。合同約定原告所購買的房產的面積、戶型、單價、總價，買受人的付款方式及時間，同時約定被告的交房條件為取得此商品房的《建設工程竣工備案表》，交房時間為2004年5月31日。原告按照合同約定的付款方式及時間全部交齊了房款。被告于2004年5月10日取得了《建設工程竣工備案表》，于2004年5月29日起向交房日為2004年5月31日的買受人發出了〈入住通知書〉。“通知書中載明1，原告于2004年5月31日持合同、付款憑證、身份證、本通知書、相關稅費前往位于售樓處辦理收房；2，自本通知書送達至買受人合同載明的有效通信地址之日起10個工作日內辦理收房手續，逾期視為本公司完成了交房義務，該房產的風險由買受人承擔。物業公司將按照陳列于售樓處的物業收費標準計算物業費用；......”2004年5月31日部分業主按照通知書的要求前往售樓處辦理收房手續，被告向原告出示了《建設工程竣工備案表》、實測面積報告、物業公約、住宅使用說明書、住宅質量保證書等有效文件。原告向被告出示了合同、身份證、付款憑證、通知書。在辦理收房手續過程中，被告要求原告交納契稅等費用后再領取鑰匙進行房屋驗收。此舉遭到了以原告為代表的業主的反對，致使雙方發生爭執。以原告為代表的業主拒絕收房。此后雙方委派代表就此問題進行協商未果。原告于2004年7月以“購房合同糾紛”為由向人民法院提起訴訟，訴訟請求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的違約責任；2，判令被告承擔本案的訴訟費用。在訴訟中被告辯稱已經向原告發放了入住通知書并載明了逾期收房所產生的后果，收取費用的目的是為了日后辦理產權登記的便利，這一做法是目前房地產交房的通例，被告不存在違約行為不應當承擔違約責任。且在入住通知書明確告之原告應當交納的稅費，原告按照通知書前來辦理收房手續也是默認了這一條件。原告認為，合同中未明確約定向被告交納稅費作為交房的條件，只要被告具備了合同中約定的交房條件就應當向原告交付房產的鑰匙，至于原告何時交納如何交納上述稅費是原告意愿，原告從未向被告作出過由其代收上述稅費的承諾或表示，原告收到鑰匙并確認房屋的交付是否符合合同約定的標準才是真正的交房。本案經過法院審理后認為合同的約定是雙方意思表示不違反法律的強制性規定，對雙方均具有約束力；被告應當按照合同約定時間、條件、方式向原告交房；被告不是上述稅費的代征機關，原告也沒有以明示的方式委托被告代收代交上述稅費；被告應當承擔逾期交房的違約責任。
律師評析：
在本案雙方發生爭議的原因在于代收的契稅問題上。在2005年前房地產開發企業在交房時收取業主應當交納的各項稅費的現象比較普遍，其原因主要是業主入住后發現房屋質量問題與開發商不能夠協商解決而不支付稅費或是采取按揭方式付款的業主不積極辦理產權以無法完成產權抵押解除開發商的保證責任。所以開發商為了不出現到辦證時收不上錢的局面出現而采取了這樣那樣的方式。被告的代收契稅的行為產生了兩個后果。后果一即變更了合同約定的交房條件及收房的方式。按照合同法的一般規定合同的訂立、變更、解除應當體現意思自治、平等自愿的原則。被告在交房時提出先收取稅費再交鑰匙的要求實際上應當屬于對合同中交接房屋一節的變更。變更合同內容 實際上是雙方訂立一個新的合同，仍應當遵循要約承諾的過程。原告對于被告的變更要求予以了明確的拒絕，雙方對于交接房屋一節也就未作出變更，被告就應按照原合同約定履行。按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規定，商品房的交付以向買受人交付鑰匙為準，雙方另有約定的除外，房屋的風險由此轉移。被告在交房條件具備時不向原告交房而提出變更合同的約定明顯違反了合同理應承擔逾期交房的違約責任。后果二即在原告與被告之間形成委托關系。被告作為原告的受托人將所收的稅費交給稅務機關將完稅憑證交與原告。雙方形成委托關系也是應當遵循合同訂立的規則。如果原告同意將稅費交與被告但是不將其作為交房的條件的變更，原告與被告之間也僅成立委托合同關系。所以，原告同意或承諾由被告代收稅費而與被告形成的法律關系應當是獨立于購房合同關系之外的。在事實上，原告委托被告與否應當完全決定于原告，委托的表示應當由原告提出經過被告承諾后委托合同成立。按照《北京市契稅管理規定》契稅的納稅人應當是本市轄區內土地使用權、房屋所有權發生轉移時，承受的企業、事業單位、國家機關、軍事單位、社會團體、其他組織和個體經營者以及其他個人。納稅義務發生的時間為單位或個人購買房屋應當按照簽定房屋買賣合同（包括預售合同）時的簽約日期納稅。從此可見原告可以將交納契稅的事項委托與被告，也可以自行到稅務部門交納或向稅務機關委托的代征機關交納。所以，在本案中被告提出代收并將此作為交房的條件實為不當，以此阻卻原告收房更無法律依據或合同依據。
廣告的效力
作者：梁樺水（梁鵬）
北京市廣世達律師事務所律師
電話13321125785
原告：張女士
被告：北京市某房地產開發公司
案件介紹：
原告稱其于2002年5月，原告到被告售樓處擬購買一套商品房，被告售樓人員向原告介紹了其擬購樓號的情況及小區的公用設施。提到在原告所購樓號的北側有一個網球場周邊是綠地，經過原告實地在小區考察后認為與銷售人員及提供的樓書描述的一致，于是第二天與被告訂立了《購房合同》。在同年下半年，被告將網球場擅自向北挪取消了周邊的綠地，改建成小型停車場且僅距原告所在的樓10幾米。原告要求被告將停車場拆除恢復綠地。被告稱原告的訴訟請求無法律依據及事實依據，原告于2002年5月底入住，而停車場是在2002年底修建的，在小區規劃圖的位置上有此規劃，且停車場的位置與原告居住的房屋距離符合規劃要求，如支持原告的訴訟請求將違反設計規劃，并損害其他業主的利益，停車場的存在不影響原告的合法權益。本案經過法院審理認為原告與被告所簽定的合同符合法律規定合同有效；被告所發放的售樓樓書廣告上雖無停車場的規劃，但是原告憑此要求被告拆除停車場理由、證據不充分。從被告的規劃圖上確有停車場的規劃且該停車場屬于小區公共設施。故駁回原告要求拆除停車場恢復綠地的訴訟請求。
律師評析
原告在此案中有無撤消權。
合同的撤消是指因當事人意思表示不真實通過撤消權人行使撤消權而使合同關系消滅。并將依合同關系而取得的財產回復到合同訂立時的狀態。據此概念撤消應當具備下列法律特征：
1，所撤消的合同應當是已經成立并生效的合同。當事人意思表示不真實是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真實應當是發生在訂立合同的過程中，意思表示不真實造成的原因法律規定為五種即欺詐、脅迫、重大誤解、乘人之危、顯失公平。
2，合同的撤消應當由有撤消權的當事人來行使撤消權實現。對于當事人在合同訂立并生效后發現合同撤消的事由存在是否通過行事撤消權來消滅合同關系，還是繼續合同關系的存在完全由當事人自由決定之。
3，撤消權的行使將會產生合同自始無效的后果。
4，撤消權的行使具有時限，當事人不行使或迨于形式該權利，期限屆滿時則喪失該權利。不因法定事由中斷。
5，撤消權人須請求人民法院或仲裁機關作出撤消合同的裁決。
本案中被告存在欺詐的行為。它主要表現在被告在樓書廣告及售樓人員的介紹中均掩蓋了規劃設計中停車場存在的事實，將其描述為綠地。使得原告認為所購買的房屋的居住環境符合自己的內心的期望而作出了購買的意思表示。基于此種原因，原告在發現實際生活空間環境發生變化時應當向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求應當在知道上述情形后1年內。
欺詐，是指以使他人陷于錯誤并因而為意思表示為目的，故意陳述虛偽事實或隱瞞事實情況的行為。它的構成包括有欺詐的行為、受詐人因欺詐而陷于錯誤、受詐人因欺詐而陷于錯誤而為意思表示不真實、欺詐違反法律違反誠實信用原則。被告的欺詐行為主要體現在樓書廣告中。而雙方的糾紛也產生于此。按照《房地產廣告發布暫行規定》對房地產廣告的具體內容作了規范，具體為：1，房地產預售、銷售廣告必須載明下列事項，即開發企業的名稱、中介服務機構代理銷售的，應當載明該機構的名稱、預售、銷售許可證編號；2，房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有者或使用者應當有實際意義的完整的生產、生活空間；房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚的表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；......6，房地產廣告涉及的交通商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或建設中的，應當在廣告中加以注明；.....10，房地產廣告中不得利用其他項目形象、環境作為本項目的效果。房地產廣告中使用的建筑設計效果圖或模型照片的，應當在廣告中予以注明。.....本案被告在其樓書廣告中有違《房地產廣告發布暫行規定》的有關規定。那么，樓書廣告是否應當成為《購房合同》組成部分呢？我們認為，樓書廣告中涉及有關房屋、居住環境、作為公共分攤部分、與生活相關的設施等能夠構成交易條件的事項理應成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應當構成交易條件的內容予以排除的，則就構成對締約方之有效的要約。在事實上，雙方當事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內容構成一個完整的交易條件。不能夠因為沒有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
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