[ 盛軍華 ]——(2005-6-4) / 已閱18899次
從房地產(chǎn)廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可通過仔細閱讀房屋買賣合同、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人士咨詢等途徑，以合同形式進行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方式時，開發(fā)商建造這個項目的最終規(guī)劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來說就存在一定的風險，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來酒店的產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權(quán)？是需要關(guān)心的問題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問題的焦點所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門進行前期的了解，審查開發(fā)商銷售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理方面的約定（如時間、權(quán)益、違約責任等）。
二、收益權(quán)的保障
一是投資者的受益權(quán)如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報。投資者最好是選擇那些有實力的開發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會擔保的開發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開發(fā)商，以分散投資者的風險，從而保證項目的正常運作并最終讓投資者得到回報，而不能僅僅聽信開發(fā)商的口頭允諾。同時，投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔保的話要簽好擔保合同，即使發(fā)生糾紛時投資者也可方便追究開發(fā)商的違約責任。
二是要保障投資者自己的使用權(quán)益。因為產(chǎn)權(quán)式酒店對投資者來說，每年都有一段時間的免費居住權(quán)，但如何保證這段時間能夠獲得有時間的可能就是一個問題。比如，在你想享受免費居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？因此，投資者在與開發(fā)商簽訂合約的時候，要明確表明。
三、物業(yè)運營費用
投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？如若合同不明確，將來會給投資者帶來一筆沉重的負擔。
四、商業(yè)風險考慮
產(chǎn)權(quán)式酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，因商業(yè)定位明確，會充分考慮項目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、科學。 相對而言，風險會小一些，但投資者仍應理性分析、盡量減少投資風險。投資者也可對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人口分布、公路建設、公共交通等，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及特征、消費者的流動性、經(jīng)濟情況、競爭對手、交通便利程度、消費特點、地方法規(guī)等多個因素進行一些調(diào)查和分析。同時，酒店經(jīng)營商的知名度和管理經(jīng)驗會帶來酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和規(guī)范性，確保該商業(yè)項目的收益。在有擔保的情況，這些風險會相對小一些。
在投資者投資產(chǎn)權(quán)式酒店的過程中，如遇到糾紛，可采取與開發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關(guān)管理部門投訴及起訴的方式來維護自己的權(quán)利。在出現(xiàn)問題的時候，投資者可以把開發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因為如果開發(fā)商存在欺詐行為，追究其責任也就會很明確了。但如果開發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開發(fā)商有正式的合同為依據(jù)，只有這樣，解決起來才能順利一些，否則，這樣的問題要么會受到一些部門的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。
第四部分：結(jié) 尾
面對開發(fā)商宣傳的“第二代產(chǎn)權(quán)酒店”、“第三種儲蓄模式”等，投資產(chǎn)權(quán)式酒店不能只顧高額回報而忽視風險，仔細調(diào)查分析、認真簽好合同、虛心進行咨詢，也許是最好的投資保障。
浙江易盟律師事務所 盛軍華
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