[ 張曉達 ]——(2005-7-28) / 已閱16250次
解讀最新司法解釋：謹(jǐn)防土地轉(zhuǎn)讓“一土二賣”
張曉達
最近，最高人民法院繼“征求意見稿”之后正式發(fā)布了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），“解釋”從司法審判的角度對土地出讓、轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)合作開發(fā)中各種合同糾紛的認(rèn)定以及處理方式做出了明確規(guī)定，從“解釋”的詳細(xì)內(nèi)容來看，根據(jù)筆者的經(jīng)驗，解決的都是目前土地交易、房地產(chǎn)合作開發(fā)現(xiàn)實中最常見、最典型的糾紛，每一部分條文都具有很強的針對性，非常有價值，值得引起廣大房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士足夠的重視。
相對于房產(chǎn)交易，尤其是商品房的買賣交易，目前對于前期的土地交易，尤其是土地二級市場的買賣交易，缺乏完善的法律制度規(guī)范以及相應(yīng)的行政管理制度，極易出現(xiàn)各種糾紛，此次“解釋”的第10條就專門對土地轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)“一土二賣”的糾紛時如何處理做出了明確的規(guī)定，雖然內(nèi)容只有短短的一條，但對于土地買家防范購買風(fēng)險、成功獲取所購?fù)恋貐s是至關(guān)重要的。
一.“一土二賣”誰能最終獲得土地權(quán)利
所謂“一土二賣”是指，在土地二級市場中，賣家出于利益考慮或者惡意欺詐預(yù)付土地款等原因，將其擁有的土地使用權(quán)先后轉(zhuǎn)讓給兩個或者多個買家，并都與之簽訂了相應(yīng)的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。一旦出現(xiàn)前述情況，必將出現(xiàn)糾紛，因為，除非違反有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓方面的禁止性規(guī)定（例如：未開發(fā)完成總投資的25%以上），否則上述的多份轉(zhuǎn)讓合同都是有效的，理論上，每個買家都有權(quán)要求辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，以獲得所購?fù)恋氐氖褂脵?quán)，但肯定的是，最終只能有一個買家真正獲得土地使用權(quán)，其他買家都將遭受損失。
在此，我們可以先將“一土二賣”與商品房交易中的“一房二賣”問題進行比較，之后，不難得出這樣的結(jié)論：目前的土地交易制度中缺乏“買賣合同登記制度”。在商品房交易中，無論是期房買賣的《預(yù)售合同》還是現(xiàn)房的《買賣合同》，都有合同登記制度，其意義在于：進行了登記的合同具備優(yōu)先性，該合同的買方最終有權(quán)辦理所買賣房屋的過戶登記，從而能夠預(yù)防和解決“一房二賣”的問題；另一方面，買家在簽訂合同之前也可以到相關(guān)的登記機構(gòu)進行查詢，以防止賣家惡意簽訂合同，騙取預(yù)付款的可能。
那么，在土地轉(zhuǎn)讓合同缺乏登記制度的情況下，如何確定多份轉(zhuǎn)讓合同的優(yōu)先性？“解釋”給出了明確的答案：
1.已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，理所當(dāng)然已獲得了土地的使用權(quán)；
2.若多份轉(zhuǎn)讓合同均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，則已先行合法占有投資開發(fā)土地的買方有權(quán)優(yōu)先請求賣方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，從而最終獲得土地的使用權(quán)；
3.若多份轉(zhuǎn)讓合同的買方均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，則先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的買方有權(quán)優(yōu)先請求賣方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，從而最終獲得土地的使用權(quán)；
4.若多份轉(zhuǎn)讓合同均未履行，依法成立在先的合同買方有權(quán)優(yōu)先請求賣方履行，從而最終獲得土地的使用權(quán)。而合同成立的時間一般來說就是合同雙方在合同上簽字蓋章的時間。
對上述規(guī)定進行一個總結(jié)，實際上確定多份土地轉(zhuǎn)讓合同優(yōu)先性的規(guī)則是：先變更登記、再占有、再付款、再合同成立。
二.違約責(zé)任并不能嚇倒惡意違約者
正是由于缺乏“買賣合同登記制度”，買方在簽訂合同時確實很難了解賣方是否已經(jīng)將土地轉(zhuǎn)讓給了其他人，也不能完全避免賣家惡意違約將土地再賣給其他人。所謂惡意違約，是指賣家將土地轉(zhuǎn)讓了一個買家A之后，若有其他的買家B愿意出更高的價錢購買土地，而高出的價格又超過賣家違反前一個交易合同需要承擔(dān)的賠償責(zé)任時，賣家故意違約不向A而是向B交付土地、辦理相關(guān)的土地是使用權(quán)變更手續(xù)。
因此，在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時，買家應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：
一是，做適當(dāng)?shù)氖虑罢{(diào)查，包括所要購買的土地是否已經(jīng)辦理了使用權(quán)變更登記；到現(xiàn)場考察一下，土地是否已經(jīng)交由其他人占有開發(fā)等等；
二是，盡量根據(jù)上述優(yōu)先性規(guī)則，盡快辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)或者讓賣家交付土地，謹(jǐn)防賣家惡意違約；
三是，盡量明確約定較大數(shù)額的違約金，一方面能夠增加賣家惡意違約的難度，另一方面，一旦無法獲得土地，仍然能夠基于轉(zhuǎn)讓合同要求賣家賠償損失。在此，有一點值得注意：最高人民法院曾就商品房買賣出臺過一個《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第8條對于開發(fā)商“一房二賣”的行為加重了其賠償責(zé)任，增加了“不超過已付房款一倍”的懲罰性賠償責(zé)任。相比之下，此次“解釋”對于賣家“一土二賣”的賠償責(zé)任僅僅只規(guī)定適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定。
三.注意視為“土地轉(zhuǎn)讓合同”的特殊情形
在此次“解釋”中，有一種特殊的情況被認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《解釋》第24條的規(guī)定，在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，若在相應(yīng)的合同開發(fā)合同中約定，提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益，則此合同將被認(rèn)定實際上是一個土地轉(zhuǎn)讓合同。此時，合作雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法律法規(guī)予以確認(rèn)，自然也包括了“一土二賣”規(guī)則的適用。
