[ 王政 ]——(2005-9-7) / 已閱15524次
業(yè)主自行搭建陽臺，侵害物業(yè)公司何許權益？－－以案為宗，透析法理
（優(yōu)仕聯(lián)律師事務所 王政 律師）
一件小小的案件，可能會涉及到相對大案更多的法律關系。其間，也難免會引發(fā)法律工作者們更多的理性思考。本所律師近期代理的一起“物業(yè)公司狀告業(yè)主私自搭建陽臺”的案件似乎就屬于此類案件。
案情簡介
北京市石景山區(qū)某開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)狀告某小區(qū)部分業(yè)主私自搭建陽臺一案已被石景山區(qū)人民法院受理。該案訴訟產(chǎn)生的原由是：小區(qū)部分業(yè)主在自家所購房屋陽臺位置在未經(jīng)物業(yè)公司同意的情況下就搭建了陽臺，并安裝了防護欄。物業(yè)公司的訴訟請求是：要求該些業(yè)主們立即停止侵害，排除妨礙并恢復原狀。物業(yè)公司提起訴訟的依據(jù)是：雙方簽署的《物業(yè)服務協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋設施改動承諾書》等約定的業(yè)主不得擅自改動房屋結構、擅自裝修等協(xié)議內(nèi)容。
本案糾紛產(chǎn)生的事實經(jīng)過是：
該些業(yè)主與開發(fā)商于2004年某月簽署購買該小區(qū)單元房（期房）的《商品房買賣合同》。該合同約定：由該些業(yè)主購得上述單元房屋；開發(fā)商于2004年12月28日前將上述單元房屋交付該些業(yè)主使用（用途為住宅）；該商品房陽臺為封閉式；該商品房取得商品住宅交付使用批準文件等。另建設部1999年3月24日以建標<1999>76號文批準的《中華人民共和國國家標準住宅設計規(guī)范》（以下稱“《住宅設計規(guī)范》”）對住宅使用功能的各項指標都作了具體的規(guī)范性明示。該《住宅設計規(guī)范》要求“每套住宅應設陽臺”，陽臺的具體功用是“供居住者進行室外活動、晾曬衣物等”。
然而，該些業(yè)主于2005年1月份同開發(fā)商辦理交房手續(xù)時發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商所交付的房屋沒有前后陽臺，而且開發(fā)商在應搭建陽臺位置構筑了一些鐵欄桿，直接影響了業(yè)主們對房屋的正常使用。這顯然與《商品房買賣合同》的約定和《住宅設計規(guī)范》規(guī)定的標準存在重大不符。于是，該些業(yè)主開始就陽臺問題同物業(yè)公司和開發(fā)商不斷進行交涉，在交涉無望解決的情況下便自行對開發(fā)商安裝到其陽臺位置的窗臺護欄拆除，并在其位置搭建了陽臺和安裝了防護欄。
物業(yè)公司認為：業(yè)主們此舉違反了相關的物業(yè)管理協(xié)議，嚴重影響了小區(qū)整體外立面的統(tǒng)一和觀瞻，同時妨礙了其正常的物業(yè)管理，而且怕引起其他業(yè)主們的效仿。于是，物業(yè)公司便將該些業(yè)主訴之“公堂”。
法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律問題，下面就其中法理作簡要透析。
一、業(yè)主有無權利自行拆除開發(fā)商構筑物并搭建陽臺呢？
要回答這一問題，首先要看業(yè)主對自己所購房屋到底享有一種什么樣的權利。按照目前通說，業(yè)主所享有的是一種不動產(chǎn)物權，又稱建筑物的區(qū)分所有權，具體一點講，就是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。按照基本的民法原理，物權屬于一種支配權，即對物的占有、使用、收益和處分的權利；物權具有絕對性，對侵害物權的行為直接產(chǎn)生物上請求權，可直接產(chǎn)生請求停止侵害、排除妨礙并要求恢復原狀的權利。物權是法定的，物權人行使其物權只遵從法律規(guī)定，任何人不得阻礙其權利行使（即物權的“對世權”性質(zhì)）。對建筑物區(qū)分所有權而言，業(yè)主只對建筑物專有部分享有所有權；對該專有部分權利行使，只要不損害其他業(yè)主的合法權益和社會公共利益，業(yè)主可自由行使之。
具體本案而言，還要確定開發(fā)商是否侵害了業(yè)主對自己專有物業(yè)房屋擁有陽臺等權利問題。只要能夠確認開發(fā)商構成侵權，則業(yè)主有權自行將構筑其房屋之上的防護欄拆除，并自行恢復被侵占的陽臺和安裝防護裝置。按照物權對債權具有“優(yōu)先性”的基本民法原理，任何人通過協(xié)議或合同債權來限制物權行使的約定必須符合法律規(guī)定才有效，并以不得阻礙物權人正當行使權利為限，否則，此等協(xié)議或合同便為無效。即物業(yè)公司通過物業(yè)管理協(xié)議限制或妨礙業(yè)主正當行使其對自有房屋的占有、使用、收益和處分的協(xié)議內(nèi)容無效。
二、業(yè)主隨意裝修、亂搭亂建、侵害其他業(yè)主權益或社會公共利益該如何解決呢？
要回答這一問題，首先要清楚業(yè)主對自有房屋權利行使的邊界問題。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不等于法律就允許業(yè)主可以在自己房屋上隨意可施工或搞建設，而必須以“不得危及建筑物的安全，不得違反相關法律規(guī)定和損害其他業(yè)主的合法權益”為前提條件。如果業(yè)主隨意在自家房屋亂搭亂建或搞裝修，其行為可能會產(chǎn)生如下結果：1、改變原房屋結構，影響整個建筑原設計或施工規(guī)劃；2、危及建筑物的安全，損害區(qū)分建筑物所有權共有業(yè)主的利益；3、影響其他單個或幾個業(yè)主的通風、采光或出行等相鄰權益；4、其他附帶產(chǎn)生的有關環(huán)境污染、消防、防盜等環(huán)保或社會治安方面的不良后果。
業(yè)主的行為如產(chǎn)生或?qū)е乱陨系牟涣己蠊嘘P規(guī)劃、城建、環(huán)保、消防或治安等政府部門可根據(jù)業(yè)主違法情況對其作出行政處罰，權利受到侵害的業(yè)主或相關利害關系人還可對其直接提起“停止侵害、排除妨礙、恢復原狀或賠償損失”的民事訴訟。也就是說，必須以“政府公共權力或他人權利”來制約或防止業(yè)主濫用其私權利的行為。
三、業(yè)主自行搭建陽臺，侵害物業(yè)公司何許權益呢？
要回答這一問題，首先要弄清楚什么是“物業(yè)管理”？物業(yè)管理實際上是對自己或他人不動產(chǎn)物業(yè)進行照看或維護以便使其功能能夠不斷延續(xù)的一種行為。這種對物業(yè)的照看或維護行為基于物權自身或物權人的委托或授權而產(chǎn)生。必須明確的是：物業(yè)管理是對物的管理，而不是對人的管理；物業(yè)管理的終極權源是物業(yè)產(chǎn)權，對物業(yè)產(chǎn)權人而言，管理人的義務是提供服務，管理人的權利是獲得服務費或酬金。物業(yè)管理人若沒有盡到其應負的看管義務，導致物業(yè)受損的，管理人還要對物業(yè)產(chǎn)權人承擔相應的違約或賠償責任。
業(yè)主在進行裝修或建設時，物業(yè)公司為防止業(yè)主或施工單位不按要求施工、損害或破壞整個建筑物結構、侵害其他業(yè)主的權益，在施工時可向他們收取施工風險押金。這樣，在損害發(fā)生后，該些押金可及時用于賠償受害者的損失。按照《物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定，對施工單位或業(yè)主亂搭亂建違反城市規(guī)劃、建筑、消防、環(huán)保或社會治安等行政法律法規(guī)或侵害其他業(yè)主權益的行為，物業(yè)公司應及時出面進行通告制止；在制止無效時，應立即通知相關政府部門出面解決或請求利益受損害的業(yè)主通過訴訟或其他途徑解決。
也就是說，物業(yè)公司不是政府機關，也不代表政府，其不可能擁有制裁業(yè)主行政違法的政府權力，其不能對施工單位或業(yè)主采取行政強制措施；物業(yè)公司也非小區(qū)業(yè)主，即區(qū)分建筑物所有權人，對侵害小區(qū)物業(yè)或業(yè)主相鄰權的行為，物業(yè)公司也因不符合《民事訴訟法》對訴訟主體關于“法律上的利害關系”的要求，不可能具備原告的訴訟主體資格。
四、關于物權的請求權和合同債權的請求權是否就可以混淆適用呢？
要回答這一問題，必須對基于物權和基于債權（本身就屬于請求權）而產(chǎn)生的保護請求權有一定了解。關于法律上的請求權也是一個多層次、多維度的概念，目前在學理上和司法實務中都有不同的認識和研究。我們在此暫不深入研究請求權問題。我們只需強調(diào)或明確一點：對物權和債權所產(chǎn)生的保護請求權方式是有區(qū)別的，二者不可簡單混淆。對侵害物權所產(chǎn)生的請求權（即物上請求權）其保護方式為“停止侵害、排除妨礙、恢復原狀或賠償損失”等；而對保障債權（在此僅指合同之債，不包括侵權之債）實現(xiàn)所產(chǎn)生的保護請求權（即債的請求權）其保護方式為“確認合同有效或無效、請求合同解除或撤銷或繼續(xù)履行、承擔違約責任或賠償損失”等，一般不會產(chǎn)生“停止侵害、排除妨礙或恢復原狀”的請求權保護方式。
即本案中，物業(yè)公司以《物業(yè)管理協(xié)議》等合同為依據(jù)，但卻向業(yè)主們提出“停止侵害、排除妨礙或恢復原狀”的“物上請求權”，這種混淆物權和合同債權的請求權保護方式的做法顯然是沒有任何法律依據(jù)的。即物業(yè)公司的訴訟請求和其所依據(jù)的事實和理由之間不具備訴訟法上的關聯(lián)性、一致性和統(tǒng)一性。
綜上分析內(nèi)容，不難看出：一個小小物業(yè)糾紛卻蘊涵了事關“不動產(chǎn)物權行使的邊界和保護方式”等深刻法理。筆者不惴才疏學淺、文拙語陋，特此就教于廣大法律界同仁們！
(北京優(yōu)仕聯(lián)律師事務所，北京市朝陽區(qū)北辰東路8號匯賓大廈A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)
