[ 俞希忠 ]——(2006-7-19) / 已閱29244次
房地產案件執行實務問題淺析
〔摘要〕
當前，人民法院在房地產案件執行實務中，存在諸多問題。筆者根據我國房地產執行方面的相關法律、法規，參照國外的一些做法，分別從房地產案件執行過程中的具體做法、存在的問題以及如何處理和解決等方面進行了分析。全文約8000字。
〔關鍵詞〕
房地產、房屋所有權、土地使用權、農村宅基地使用權、權屬確認、權利瑕疵房地產、產權調換、查封、預查封、輪侯查封、扣押、拍賣、變賣、以物抵債、聽證分割、強制管理、豁免財產。
人民法院的執行，是人民法院按照法定程序、運用國家強制力，強制義務人履行已經發生法律效力的判決、裁定以及其他法津文書所確定的義務的執法活動。其任務和目的是依法強制義務人履行生效法律文書所確定的義務，保障權利人的權利和國家利益得以實現。在房地產案件執行實務過程中，由于房地產自身在財產價值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以執行時應根據其不同的特點，采取相應的執行措施和方法，以達到最大保護相關權利人合法權益的目的。下面筆者將從當前我國房地產案件執行實務中的具體做法、存在的問題及怎樣解決等方面入手，進行簡單的分析和闡述。
一 我國當前房地產案件執行實務中的具體做法
在《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺以前，全國法院沒有一個統一的規范，各地法院紛紛制定一些具體的規定，在處理涉案房地產時，遵循的原則和程序均大有不同，且存在的問題較多，侵害當事人合法權益的行為也時有發生。通知和規定實施后，使得執行過程中財產的處置程序有了明確統一的規定。且體在房地產案件執行實務中，通常有以下做法：
1、 人民法院對房地產實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。
2、 人民法院在房地產案件執行過程中，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。
3、 人民法院對土地使用權和房屋使用權可以同時查封，也可以分開查封。
4、 人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
5、 人民法院可以對土地使用權、房屋實施預查封、輪侯查封。預查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院將涉案房地產依法定程序拍賣或變賣后的所得價款，用于清償債務，如房地產已抵押給其他債權人，抵押權人應優先受償。
7、 人民法院對涉案房地產經三次拍賣仍流拍，應當再進行一次變賣，如變賣不能，申請執行人又不同意以物抵債的，解除查封，將房地產退還被執行人。
8、 人民法院對土地使用權的執行。如果被執行人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權的，其土地使用權拍賣所得價款優先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執行的房產的土地使用權是劃撥方式取得的，經土地管理部門，房產管理部門批準后該土地使用權連同地上建筑物構筑物一并拍賣。 如拍賣底價中包含土地使用權的，拍賣成交后應將拍賣所得價款優先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務，受讓人直接取得土地使用權。如拍賣底價中不包含土地使用權的在拍賣成交后所得價款清償債務，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國有土地出讓合同，正式取得土地使用權，但不能改變原有規劃土地的性質。
二 我國當前房地產案件執行實務中存在的問題
任何一項法律制度都會存在一定的漏洞，這是不可避免的現實。在《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》實施之后，雖然對查封、拍賣、變賣房地產的程序進行了明確規定，使強制執行法律有了進一步的完善，但執行實務中仍然會遇到這樣或那樣的問題，這主要表現在如下幾個方面：
1、 對沒有產權證書的房地產應怎樣處理？
2、對只有房屋所有權，而沒有土地使用權的房屋應如何處理？
3、房屋所有權和土地使用權不屬于同一權利人時該怎樣處理？
4、農村宅基地使用權能否予以強制執行？
5、對未經過戶登記的房地產應如何執行？
6、不同情況下的預售商品房應如何處理？
8、對共有房地產應怎樣處理？
9、對拍賣、變賣不能且申請執行人又不愿以物抵債的房地產應如何處理？
三 我國當前房地產案件執行實務中的措施和方法
在民事執行程序中，人民法院采取查封、拍賣、變賣等強制執行措施時，常常需要以被執行人的房地產作為執行標的或執行對象，對房地產強制執行必然涉及債權與物權法等諸多法律的種種規定，因而在實際執行中如何正確適用法律尤為重要。現就我國當前房地產案件執行實務中存在的問題，提出一些措施和方法，與同仁們商榷。
1、對沒有產權證書的房地產的處理
針對此種情況，在執行時，首先要確定被執行的房地產是否屬于被執行人所有。執行實務中，有以下幾種情況需要引起注意：
第一是對于已進行登記但尚未辦理產權證書的房地產，按照法定管理部門的登記確定權屬，一般來說，登記在被執行人名下的房地產，視為被執行人所有。
第 二是未登記的建筑物，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確認權屬。
第三是對于未登記在被執行人名下的財產，登記名義人（案外人）與被執行人均認為該財產屬于被執行人時，可以視為被執行人的財產。
第四是登記名義人否認該財產屬于被執行人時，申請執行人認為登記為虛假的，應提起撤銷該登記的訴訟，經訴訟撤銷該登記并轉登記為被執行人名下時，方可作為被執行人的財產進行執行。
第五是被執行人通過繼承、判決或執行裁定取得房地產所有權的，雖未經辦理過戶登記，也可以對該財產采取執行措施。
第 六是以房地產作價或入股作為公司注冊資本，并經工商登記的，該房地產雖未辦理過戶登記，當該公司作為被執行人時，該房地產可以視為該公司的財產進行執行。
笫七對被執行人分期付款購買的商品房，因其不享有完整的所有權，屬于權利瑕疵房地產。一般情況下，被執行人支付了部分購房款，從而占有、使用該房地產，但其并未取得產權證書，房地產權屬仍應歸房地產開發商，被執行人只享有于購房款付清后得到房產所有權的期待權，因此，法院不能直接對該房地產予以執行。但如被執行人仍按期支付購房款，法院可對該房地產實施預查封，如被執行人不能按期支付購房款，可視為購房合同已終止履行，法院向房地產開發商直接送達履行到期債務通知，按執行到期債權的方式處理，應當注意的是，并非被執行人支付的購房款須全部退還，因還存在違約責任問題。如果房地產開發商應退還部分購房款而該開發商又拒不退還，可責令被執行人向法院起訴，被執行人下落不明或者怠于行使權利的，申請執行人可行使代位權。
如果房地產開發商同意直接處分該房地產的，法院應從所得款項中向其支付剩余購房款；如還存在按揭購房合同，應保護銀行的優先受償權。
第八是執行的房地產由于歷史原因或國土資源、房地產管理部門對檔案保管的不妥，無法通過權屬登記、土地使用權的審批文件和其他證據進行產權確認，且該房地產又沒有被相關部門確認為非法建筑的，法院可以根據被執行人對該房地產的占有、使用、收益和處分的實際情況，依照物權法中財產所有權的基本特征，確認被執行人是否對該房地產享有所有權；如享有所有權，可直接予以執行，反之，則不能。應當注意的是，法院不能對該房屋的土地使用權予以執行，在評估、拍賣、變賣或以物抵債對應當特別說明不包含土地使用權的價值因素，以防止國家或集體利益遭受損害。
第九是被執行人原房屋拆遷后因產權調換而取得的新的未辦理產權證書的房地產，法院可依據拆遷安置協議，確認房屋的權屬后對其予以執行。
2、 對只有房屋所有權證，而沒有土地使用權的房屋的執行
在執行該類房地產案件時，法院應當及時到土地管理部門調查取證，查明被執行人房產所占用的土地詳細情況，并針對不同情況采取不同的執行措施。如果被執行人房產所占用的土地可以補辦土地使用權手續的，應當要求被執行人補辦手續，然后再采取相應強制執行措施。如果被執行人房產所占用的土地使用權不能補辦土地使用權手續，但相關部門又認定該房產不屬于非法建筑的，法院可直接對被執行人的房屋所有權予以執行；如相關部門認定該房產為非法建筑，法院則不予執行，可建議給予拆除。
3、 對房屋所有權和土地使用權不屬于同一權利人的房地產的執行
當前，我國房地產尚沒有建立統一登記制度，除個別省、市的房屋和土地由同一個登記機關進行登記外，絕大部分省、市、區的房屋和土地的登記分別由房地產管理部門和國土資源部門分別進行登記，分散的登記制度帶來了很多弊端，土地使用權和其上的房屋所有權有時被登記在不同的主體名下，便是弊端之一。人民法院在房地產案件執行實務中碰到這種情況時，處理起來頗為棘手。對此，《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第六條采取了尊重客觀事實的態度，因為這種不正常的現象是國家公權分權不盡合理、權利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執行程序中解決。如果房屋所有權人和土地使用權人是同一的，則人民法院在查封時必須同時查封，在變價處理時，則必須堅持“房隨地走”或者“地隨房走”的原則。如果土地使用權和房屋所有權歸屬不屬同一主體的，則只能對被執行人的土地使用權或者房屋所有權進行查封和變價。當然，如果法院發現土地使用權或房屋所有權登記確有錯誤的，可向登記機關提出撤銷錯誤登記的司法建議，或者告知被執行人通過訴訟途徑予以解決。
4、對農村宅基地使用權的處理
近年，農村的房地產市場逐漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售轉讓他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮非農業戶口居民，在類似的房屋買賣中產生的糾紛也較多。作為宅基地使用權是農民享有的特殊權利，《中華人民共和國土地管理法》規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。因此，筆者認為農民宅基地使用權是依附于農民自身的一項特殊權利，在一般情況下其不能作為執行的客體進行執行。但隨著社會經濟的發展和農民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相對的。比如，一農民在村里有宅基地房屋，后因經濟富裕到城里買了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋閑置。如果在執行過程中遇到此類情況，應當根據實際情況，可以對該宅基地使用權進行執行 ，但在執行過程中如何對該宅基地使用權進行變價，也是一個值得注意的問題，因為畢竟宅基地屬于村集體的土地，其使用權也只能為本經濟組織農民所有。具體到執行實踐中，根據最高人民法院關于執行過程中查封、扣押、凍結財產的規定，應當嚴格限定參與競買的主體，也就是說應當限定在本村集體經濟組織成員內部進行；當村委會參與競買時，應當在同等價格下給予優先購買權，以便于村委會行使對村集體土地的管理和使用權。
5、對未經過戶登記房地產的執行
未經過戶登記房地產實際上包括被執行人已實際擁有或被執行人已實際轉讓但均未辦理過戶登記兩種情況。我國法律雖規定房地產轉讓應辦理登記手續，但并未規定辦理登記后才生效。因此，筆者認為在執行實務中，應當區別對待：如出讓人與受讓人惡意串通，以轉讓行為來達到逃避執行目的的，可以執行該房產；如受讓人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，雖未辦理登記，但已實際擁有或者正在辦理過戶登記尚未辦理完畢的、或者因他人原因致使尚未辦理過戶登記的，法院應當按照實事求是和公平的原則，保護購買人的合法權益，確認其對受讓房產的所有權，以維護交易安全。如被執行人已支付購房款、且又實際擁有該房地產，可以對該房地產采取強制執行措施，執行中通知出讓人協助辦理過戶登記手續。
6、不同情況下預售商品房的處理
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