[ 李儉 ]——(2007-1-22) / 已閱33087次
最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意
見》（試行）第89條的規定被認為是我國立法中關于不動產適用善意取得制度
的規定。關于善意取得制度適用于動產交易，各國立法均不持異議，但是否亦行之有效地用于不動產交易，各國民法則規定不—。理論上主要有以下兩種意見：
一種意見認為，不動產建立有登記制度，交易上不致誤認占有人為所有人，故不適用。
另一種意見認為，不動產交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產交易中的第三人取得不動產時為善意，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，應當允許在不動產上可成立善意取得。
本文傾向于后一種意見，認為不動產物權應當適用于善意取得制度，其依據在于：
首先，不動產的善意取得制度是以物權的公示公信制度為基礎的。
在我國目前還存在很多的瑕疵登記，如
（1）不動產共同共有關系中,不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義之下;
（2）因登記機關工作人員的過錯而造成的錯誤登記或錯誤涂銷。國家的有關規定雖然在一定程度上可以保障物權及物權變動之真正狀態,但是個別疏漏和錯誤也在所難免,尤其是在我國,登記機關、登記程序等方面還很不完善的情況下這種錯誤的出現更是無法避免。瑞士民法典973條規定:“出于善意而信任不動產登記薄的登記內容,因而取得所有權或其權利的人均受保護”。這種規定值得我們借鑒;
（3）變更登記遲延,如已登記的不動產物權因為無行為能力、欺詐等理由而無效和撤消但登記尚未涂銷;
（4）虛假登記。這種情況在我國比較普遍。比如實際購買人出于種種原因將所購買的房產登記于親戚朋友名下,爾后被轉賣于善意第三人，出于維護交易安全和善意第三人,其房產權仍應由該善意第三人享有;
（5）依法律規定取得不動產物權,但尚未辦理登記,如征收土地手續已經完畢,但未為所用權轉移登記。
（6）當事人利用登記工作人員的不正當關系,違法進行不動產登記變動從而擅自處分了他人的不動產。既然不動產交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記的原因發生無權處分問題,那么第三人也同樣存在是否知情即是否善意的問題。如果不動產交易中第三人取得不動產是出于善意,則從保護善意第三人,維護交易秩序的目的出發,應當允許第三人獲得不動產的所有權,所以應當建立不動產善意取得制度。
另外，在我國不動產登記制度目前還很不健全,除了土地、房屋、重要建筑物外,相當多的不動產未建立起不動產登記制度,這些不動產的買賣也很普遍,但這種情況不能一概承認不動產的善意取得，缺乏登記就使該不動產的權利處于一種不確定和難以查明的狀況，其處分權處于一種受限制的狀態，不應簡單地憑善意取得。
作為不動產的登記制度，其目的就是向社會公眾宣示其物權所有的一種法律制度，對所有權人是一種依賴，通過對不動產善意取得制度的確立，從而要求其盡到充分的注意和提示義務，而對相對的利害關系人則可以根據該制度確保其交易的可靠性和對公示制度的信賴，并且可以在實踐中不斷推動我國的不動產登記制度的完善。
公示制度作為不動產的一項基本制度，是依賴其對社會大眾的公信力而存在和實現其法律價值的，如對不動產不實行善意取得制度，則會破壞其公信力的基礎，使得相對利害關系人對其產生懷疑而持否定態度，從而不利于促使其認真履行登記手續，反而會對不動產的交易帶來更加的不穩定和混亂，不利于不動產交易的順利進行和正常流轉。
世界各國的立法規定大都遵循這樣的原則，把善意取得制度局限在動產的范圍內，只承認動產交易適用善意取得制度，不承認不動產的善意取得。如1804年的《法國民法典》、1900年《德國民法典》以及《日本民法》也同樣采取德國法的立場，實與其不動產登記的形式審查主義有關，我國乃實行實質審查主義，因此不動產善意取得在我國有其制度基礎。
四、確定善意的主客觀標準
善意作為財產受讓人的主觀心理狀況，要對此進行正確判斷并非易事，在通常情況下，對受讓人善意的認定，采推定善意的方法，即推定受讓人為善意，主要從以下幾個方面進行考察：(1)受讓人有無法定了解的義務；(2)財產轉讓時的價格情況；(3)受讓人的專業以及文化知識水平；(4)受讓人對轉讓人的熟悉和了解程度；(5)交易場所因素；(6)受讓人與轉讓人的關系及其對轉讓人的態度。當然，在實踐中，判斷是否善意還有其他一些因素，并沒有一個絕對的標準，上面所提到的也不能適用于所有的情況，要想正確地把握，還需要因時、因地、因人、因事具體分析，對于善意應該嚴格把握，從而更好地平衡權利人和受讓人利益，維護社會正常的交易秩序。
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民商法評論http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=55
10，《房屋轉讓中的適用善意取得問題》 黑龍江省雞西市滴道區人民法院
王勁松 輝映律師在線
http://www.fslawyer.net/Article_Show.asp?ArticleID=766
發表在2006年11月江蘇省高級人民法院的《審判研究》
作者聯系方式:
15902179492
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