[ 吳 宇 ]——(2009-3-13) / 已閱12844次
商品房合同中存在的9大不平等格式條款
吳 宇
針對上海目前商品房市場中存在諸多不規范行為，筆者擬對商品房買賣合同中存在的9大不平等格式條款一一進行點評：
認購定金一去不返
《××苑商品房認購書》規定：“認購方選擇一次性付款的，應在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款，認購定金自動轉為房款，逾期者則所繳認購定金不予退還。”
點評：商品房買賣屬于大宗消費，購房者通常需要有一個合理的“決定期”，以便購房者在深入研究有關資料，全面理解自己的權利、義務前提下，自主決定是否購房。“決定期”內要求退定金的，不適用定金罰則。
購房簽約請先交錢
上海市××房地產公司制定的《××都市花園商品房認購書》規定，“在乙方交清首期房款以及本認購書第7條所述費用時，甲方應與乙方簽署《商品房買賣合同》”。
點評：在簽認購書時，購房者已交付了定金，提供了立約擔保。該條款又規定購房者必須先交清首期房款及有關費用，才能簽署商品房買賣合同，實際上顛倒了簽約與付款的順序。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了購房者的公平交易權，屬不公平、不合理的條款，購房者應堅決抵制這樣的條款。
因此，在簽約之前，一定要了解有關商品房買賣方面的法律法規；要關注開發商是否有不良記錄以及土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證“五證”是否齊全；務必要求開發商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協議、附件、雙方約定的內容要認真閱研，不要在不知情的情況下貿然交付定金；對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
單方設定解約權
上海市××置業公司制定的《××認購書》規定：“如在上述期限內（簽認購書十五日內），認購方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認購方所付之款項沒收外，并有權將該物業另行出售，無需事前告知認購方。”
點評：“沒收”屬強制性措施，是國家有關行政機關、司法機關依照其所具職能、法定程序方可行使的權力。任何組織和個人無權“沒收”公民合法財產。交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志強加給另一方。當事一方主張解除合同的，應當通知對方，不得擅自變更或者解除合同。
免除責任巧設計
上海市××置業總公司制定的《××認購書》規定：“在未簽署正式預售契約前，若因出售方原因致使該物業不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。”
點評：按法律規定，收受定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。這一條款意味著開發商有過錯時，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由購房者承擔，是違法、無效條款。
模糊標的好圈錢
上海浦東××房地產公司在預售房屋時，并未講明所售房屋是精裝修房，《商品房買賣合同》等相關資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制定的《商品房買賣補充協議》中卻加入了不明確的有關精裝修房的條款，并強迫購房者與開發商的關聯公司———××裝飾有限責任公司簽訂裝修合同。
點評：如果開發商交付的是精裝修房，就不應要求購房者與裝修公司再行簽約。購房者所購房屋由開發商提供，裝修標準應與開發商商定，不用直接與裝修公司發生關系。補充協議中要求購房者與裝飾公司簽約的方式，實際上將應由開發商承擔的風險轉嫁到購房者身上。
違約責任不對等
上海市某購房者在購房時所簽購房合同中違約責任欄規定：甲方須于××年×月×日前將房產交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3％計算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10％的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續。
點評：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等，實質上是加重購房者責任，減輕經營者責任，違反了法律的公平原則。購房者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。
面積誤差設陷阱
松江××房地產公司制定的《商品房買賣補充協議》規定：“面積誤差時，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據實結算房價款。”
點評：房屋面積出現誤差時，選擇退房、要求賠償、據實結算等是購房者的主要權利。上述條款以雙方約定的名義，為開發商免除、減輕自己的責任提供了方便，侵犯了購房者的自主選擇權、公平交易權，是最為典型的顯失公平條款。
一房二賣搞欺詐
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