[ 吳宇 ]——(2009-3-13) / 已閱7356次
商品房銷(xiāo)售的幾種計(jì)價(jià)方式及其利弊分析
吳宇
一、計(jì)價(jià)方式的種類(lèi)：
按建設(shè)部、國(guó)家工商總局印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第四條之規(guī)定，現(xiàn)行計(jì)價(jià)方式可以有如下四種：
1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算：
即：套內(nèi)建筑面積=
套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體建筑面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積；
2、按套（單元）計(jì)算：
即：等于是買(mǎi)賣(mài)雙方的協(xié)商價(jià)，與面積無(wú)直接關(guān)系；
3、按建筑面積計(jì)算：
即：建筑面積=
套內(nèi)建筑面積+公共分?jǐn)偨ㄖ娣e。
4、其它：
除以上三種方式外，買(mǎi)賣(mài)雙方另外之約定。
二、幾種計(jì)價(jià)（量）方式的區(qū)別及特點(diǎn)：
1、按建筑面積買(mǎi)房存在的問(wèn)題
按過(guò)去的相關(guān)規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積為“套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，即大家所說(shuō)的“建筑面積”。建設(shè)部在2001年頒布了新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，其中規(guī)定了商品房銷(xiāo)售三種計(jì)價(jià)方式，一是建筑面積，二是套內(nèi)建筑面積，三是套�？v觀上海樓市，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)起步到今天，除極個(gè)別的開(kāi)發(fā)商曾過(guò)推出“按套內(nèi)建筑面積賣(mài)房”外，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商采用的都是按“建筑面積”賣(mài)房。
據(jù)了解，過(guò)去在上海樓市按建筑面積銷(xiāo)售發(fā)生的各式各樣的面積問(wèn)題往往不外乎兩個(gè)類(lèi)型：其一，實(shí)測(cè)面積和預(yù)售面積不符；其二，公攤面積不明確，不該公攤的也攤在了買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)面積里。分析這兩類(lèi)問(wèn)題，不難得出，兩者的癥結(jié)都是面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不透明引起的，而且?guī)缀醵际恰肮珨偯娣e惹的禍”。如套內(nèi)建筑面積沒(méi)有變，房屋總面積卻變大了。而公攤面積的增加，第一，不是自己戶(hù)內(nèi)的；第二，往后長(zhǎng)年累月的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)要跟著交；第三，有公攤就意味著有些配套設(shè)施是業(yè)主的了，而一個(gè)小區(qū)里一定還有些公建是開(kāi)發(fā)商的，那么，哪些是業(yè)主的？哪些屬于開(kāi)發(fā)商的？因公攤不明，這些問(wèn)題無(wú)法界定，糾紛也因此產(chǎn)生。
事實(shí)上，有關(guān)管理部門(mén)也已注意到這個(gè)問(wèn)題，市國(guó)土資源管理局就曾下文，對(duì)分?jǐn)偧?xì)則和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)做了進(jìn)一步明確的規(guī)定，如“不在本棟樓的配套設(shè)施不能公攤、服務(wù)多棟樓的配套設(shè)施不能分?jǐn)偂钡取５M管如此，公攤面積的確仍然是買(mǎi)房人“心中永遠(yuǎn)的痛”：一方面，計(jì)算太復(fù)雜，非專(zhuān)業(yè)人士算不出來(lái)；另一方面，入住后，可能一部分購(gòu)房人覺(jué)得需要重新測(cè)量，而一部分業(yè)主認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題，不予配合，公攤面積就沒(méi)法核實(shí)。
2、按套或套內(nèi)建筑面積買(mǎi)房的好處
根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，套內(nèi)建筑面積為“套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積”。看來(lái)，按套或套內(nèi)建筑面積可以規(guī)避“公攤面積”，對(duì)買(mǎi)房人而言，最大的好處是便于計(jì)算，面積由“朦朧”變“透明”。從國(guó)際上看，大多數(shù)國(guó)家房屋買(mǎi)賣(mài)也采用的是按套銷(xiāo)售。
但采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士和買(mǎi)房人認(rèn)為，相對(duì)于按建筑面積買(mǎi)房，從現(xiàn)階段看，按套或套內(nèi)建筑面積買(mǎi)房仍有很多局限。
其一，按套銷(xiāo)售并沒(méi)有解決面積數(shù)量，只能適用于現(xiàn)房別墅。
其二，套內(nèi)建筑面積沒(méi)有解決對(duì)墻體面積的計(jì)算問(wèn)題，買(mǎi)房人知情權(quán)仍然可能落空。
其三，現(xiàn)行的很多規(guī)定不配套：如產(chǎn)權(quán)證還是按照建筑面積來(lái)制作，物業(yè)管理和供暖費(fèi)仍按建筑面積收取，這樣，就把好多問(wèn)題推移到賣(mài)房的后期甚至入住以后了。比如說(shuō)，某個(gè)購(gòu)房人買(mǎi)了120平方米，但是做產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房地局仍然會(huì)把套內(nèi)面積折算成建筑面積，產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)的是160平方米，買(mǎi)房人能接受嗎？
其四，容易導(dǎo)致樓盤(pán)開(kāi)發(fā)只注重使用空間而忽視公共空間。部分買(mǎi)房人和賣(mài)房人都擔(dān)心，上海目前仍是以期房銷(xiāo)售為主，按套或按套內(nèi)建筑面積賣(mài)房，會(huì)不會(huì)容易導(dǎo)致樓內(nèi)的公共空間越來(lái)越狹小、簡(jiǎn)陋.
作 者：上海市新閔律師事務(wù)所 吳 宇 律師
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