[ 武志國 ]——(2009-6-12) / 已閱47577次
逐條解讀《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》
武志國
最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
解讀：明確了前期物業(yè)管理合同對業(yè)主有約束力，業(yè)主雖然不是前期物業(yè)管理合同簽署人，但卻是當事人，應當遵守前期物業(yè)服務合同的約定。
前期物業(yè)服務合同的性質(zhì)的確特殊，值得探討，是為了業(yè)主的權利和義務由開發(fā)商和前期物業(yè)服務企業(yè)簽署的合同。
提及“前期物業(yè)服務合同”的性質(zhì)，則不能不提及“物業(yè)服務合同”的性質(zhì)，前期物業(yè)服務合同"和"物業(yè)服務合同"是兩個不同的有名合同，不應被混淆。前者的性質(zhì)其簽署方和約束方的特殊性而區(qū)別于后者。
《物業(yè)管理條例》曾將“物業(yè)管理委托合同”改為“前期物業(yè)服務合同”，“委托合同”改為“服務合同”，似乎是對合同的性質(zhì)界定的一種導向，但首先是對物業(yè)企業(yè)角色定位的導引。目前物業(yè)服務合同的性質(zhì)有委托合同性質(zhì)說、完成服務內(nèi)容性質(zhì)說、混合性質(zhì)說、非典型合同說，說法不一。本解釋似乎認為物業(yè)服務合同是一種委托性質(zhì)的合同（因其也用“轉(zhuǎn)委托”的說法）。
第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。
解讀：現(xiàn)實中前期物業(yè)服務企業(yè)基本上是開發(fā)商控制，因此前期物業(yè)服務合同難免出現(xiàn)利益沖突的條款。解釋為了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的行為，規(guī)定了物業(yè)合同等相關合同或條款（包括前期物業(yè)服務合同）的幾種無效情形：（1）為了防止物業(yè)服務市場混亂，《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”《解釋》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)委托無效。現(xiàn)實中有物業(yè)服務轉(zhuǎn)包和分包的情形，如果屬于轉(zhuǎn)包情形容易發(fā)生類似建筑市場轉(zhuǎn)包的不良后果。“將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人”包括一并委托給專業(yè)性的服務企業(yè)或非專業(yè)性的物業(yè)服務企業(yè)，也包括肢解轉(zhuǎn)委托或轉(zhuǎn)包的情形也應屬無效范疇。（2）免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款無效（即便給與了提示和說明）。此條款的法律依據(jù):《合同法》第四十條規(guī)定“具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”
此等確認之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。
第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。
解讀：此條容易理解，物業(yè)服務企業(yè)的義務依據(jù)包括：1）法律法規(guī)；2）行業(yè)規(guī)范；3）合同約定；4）公開的服務承諾和服務細則。
不屬于物業(yè)服務企業(yè)的服務項目，物業(yè)服務企業(yè)務必在物業(yè)服務合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責任無效：（1）造成對方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
同時注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。
此等違約賠償之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
解讀：業(yè)主的違規(guī)（違反法律法規(guī)和管理規(guī)約）或違約處理。物業(yè)服務企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。（《物業(yè)管理條例》第十七條）
建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。（《物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十三條）
第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
解讀：《物業(yè)服務條例》第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
《物業(yè)服務收費管理辦法》第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管服務收費還應當符合國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格〔2007〕2285號）、關于印發(fā)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的通知 （發(fā)改價檢[2004]1428號）等文件、
物業(yè)服務企業(yè)應注意按上述規(guī)定收費，應避免：1）擅自擴大收費范圍；2）擅自提高收費標準；3）重復收費。第1）、2）項針對施行政府指導價的物業(yè)服務收費，第3）同時針對實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
當然，此條規(guī)定并非說物業(yè)服務企業(yè)就不能擴大收費范圍或者提高收費標準，而是應當符合物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。
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