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司法考試物權法相關知識點比較

　　1、地役權與相鄰權

　　地役權與相鄰權的關系非常密切，二者很容易相混淆，可以通過比較分析來加以區別。所謂地役權，是指為使用自己土地的方便與利益而使用他人土地的權利，是一種為增加自己土地的利用價值而支配他人土地的他物權。在地役權法律關系中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而被使用的土地為供役地。傳統民法上的地役權關系發生在土地所有人之間，由于我國的土地所有人只有國家或農村集體組織，因而地役權關系更多地發生在土地使用人、宅基地使用人等之間。地役權具有從屬性和不可分性等特點。

　　相鄰關系即不動產相鄰關系（下稱相鄰權），是指相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間在行使所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關系。目前我國現行法律只規定了相鄰權，對地役權未作規定。雖然二者都是為了充分發揮相互毗鄰或臨近的不動產之經濟效益，因不動產的利用而有著密切的聯系，但兩者是兩種不同的物權制度，不能相互替代或包含。二者的主要區別如下。

　　首先，在產生原因方面，也就是相鄰權與地役權最本質的區別，相鄰權由法律直接規定，是依據不動產權利而發生的法定權利，其成立即對抗第三人，無需登記便可當然發生效力；地役權的取得主要是依法律行為而取得，一般是約定權利，如可以基于當事人的合同約定產生，但此種行為屬物權設定行為，當事人雙方應到不動產登記機關進行設立登記。此外，地役權也可因遺囑、繼承或時效等原因而取得。

　　其次，在調節范圍方面，相鄰權是法律對相鄰關系進行的一種最小限度的調節，其對不動產所有權或使用權的限制與擴展程度較少；作為當事人雙方超越相鄰權限度而約定的權利，地役權對土地所有權或使用權的限制與擴展程度較大，并且能夠運用其私法自治的特性來彌補法律規定的相鄰關系內容十分有限的不足，從而可以有效地利用土地和其他不動產資源，更好地行使自己的權利而向對方提出更高的提供便利的要求。二者是相輔相成的法律制度。

　　再次，在存在條件方面，相鄰權的存在條件是權利主體的不動產必須相互毗鄰，相鄰權反映的相鄰關系既適用于土地相鄰，也適用于房屋等建筑物相鄰，但一般認為在相鄰的兩塊權屬不同的土地上才會發生相鄰關系，而地役權只發生在土地所有人或使用人之間，所反映的相鄰關系只適用于土地相鄰關系，但不受土地是否毗鄰的限制。例如，需役地人在供役地修建水渠，該行為受制于水源地而無需要求需役地與供役地相鄰。

　　最后，在權利存續期間及有償與否方面，地役權的存續期間可由當事人約定，地役權的取得有償與否也取決于地役權的設定方式和雙方當事人的約定；而相鄰權由法律直接規定，存續期間是法定的，通常是無償的。

　　案例：A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，B因經營不善便將其房屋全部轉讓給C.在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責令C停止興建旅館，請求確認B與C之間轉讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。

　　據物權公示原則，設定地役權必須進行登記，才可為他人所知悉，從而發生對抗第三人效力。本題AB之間雖然有設立地役權的約定行為，但因沒有進行物權登記，故地役權不成立。A只取得了合同債權，可以對抗乙，在甲乙二者之間產生約束力，但沒有取得物權，不能對抗第三人C.根據合同相對性原則，A只能以B違反合同約定為由，請求B承擔違約責任，而不能對C的建樓行為提出異議。至于AB之間以設定地役權為內容的合同，不能籠統地說因未進行登記而無效，只是不發生設立地役權的物權效力，但可以發生債權效力。

　　2、善意取得與時效取得

　　所謂善意取得，又稱即時取得，無處分權的動產合法占有人將該動產處分給善意第三人時，受讓人可依法取得對該動產的所有權或其他物權。要理解掌握善意取得制度，必須把握善意取得的構成要件：受讓人必須是通過交易從轉讓人處取得財產、轉讓人須為無處分權人、轉讓的標的物須為動產、受讓人取得財產時須為善意、善意取得的財產必須是依法允許流轉的財產、受讓人取得占有的動產須是依所有人的意思合法脫離所有人占有的財產。注意：因此，善意第三人不能取得非法轉讓人采用非法手段而占有的財產，如盜竊物、遺失物等，但盜竊物、遺失物為貨幣和無記名有價證券的除外。另外，盜竊物、遺失物由拍賣市場、其他公開交易市場等依善意方式購買的，善意第三人可以取得所有權。

　　取得時效，是指自主、和平、公然地占有或者準占有他人財產，持續經過法律規定的期間，即依法取得該項財產所有權或其他財產權的時效制度。

　　善意取得與取得時效是兩種不同性質的法律制度，它們之間存在以下明顯差別：

　　首先，兩者性質不同，時效取得是取得時效的法律后果，取得時效是時效制度的一種，它的構成須以一定期間的經過這一事實的存在為構成的前提，而善意取得是以取得人取得并占有財產為基礎的，不以一定期間的經過為必要，故而善意取得又稱即時取得。

　　其次，取得人取得財產的方式不同。善意取得人是通過從不法轉讓人手中受讓而取得財產占有的，而時效取得中的取得人，則是通過直接現實的方式取得財產占有的。

　　第三，取得財產的代價不同。善意取得人取得財產，必須是支付了對價的，無償取得財產者不構成善意取得，而時效取得的取得人在取得財產時一般都是沒有支付對價的。

　　第四，取得財產的主觀狀態不同。善意取得人在取得財產時必須懷著善意、即不知情，時效取得中的取得人原則上應為善意。但其要求沒有即時取得那么嚴格。

　　第五，取得財產的事實根據不同，善意取得人借以取得財產的行為，除不法處分欠缺處分權這一點外，其他方面均符合法律部門的有效要件。而通過時效取得財產的人一般在取得財產的占有時是事實取得的。

　　第六，兩者立法的出發點不同。善意取得是基于善意第三人 占有財產的事實，重在保護善意第三人利益，維護交易安全；時效取得則是因為原權利人怠于行使自己的權利，因為法律亦不必再對其加以保護，則重于穩定社會經濟秩序。

　　第七，法律關系中的當事人不同，善意取得法律關系中存在三方當事人，分別是原權利人、不法轉讓人、善意受讓人；時效取得中僅有兩方當事人即原權利人和時效利益享有人。

　　第八，取得人取得財產后以原權利人的責任不同。善意取得人取得財產后，原所有人因此蒙受的損失，得向不法轉讓人追償，在必要時還可以與善意取得人分擔損失。而時效取得中的取得人一旦因時效完成取得財產后，原所有即便因此遭受損失，也不得要求取得人賠償或共擔損失。

　　第九，適用客體物的范圍不同。理論上普通認為，善意取得只能適用于動產，只有少數國家規定善意取得在特殊情況下適用于不動產，而時效取得則可適用于動產和不動產；在時效取得不動產所有權時，時效取得利益人須為不動產轉移所有之登記。