[ 鐘建林 ]——(2012-10-17) / 已閱10824次
【審判】
湖南省長沙市芙蓉區人民法院一審認為：
張三與甲公司簽訂的xxxxxxxxxxxx號《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，合法有效。當事人應當遵循誠實信用原則，全面履行合同義務。張三按照合同的約定履行了交付首付款及其他費用的義務。關于剩余購房款，雙方約定到甲公司指定的銀行辦理按揭，同時約定先付清房款后交房，因而依合同法理，甲公司有義務在約定的交房日前通知張三辦理銀行按揭手續。現甲公司未能于約定的交房日前通知張三辦理銀行按揭手續，致使張三未能通過銀行按揭方式交齊購房款，同時也就未能如期受領房屋。因此，甲公司違約在先，故甲公司要求張三給付違約金6000元的訴訟請求于法無據，亦不合情理，應不予支持。
鑒于張三委托李四辦理簽訂合同等一切購房手續，連合同上買受人的聯系方式都留了李四的，因而李四就“xxxxx小區”第x幢xxxx號房屋與甲公司發生的有關行為，都應視為是張三授權而為。當李四出于減少張三購房風險的目的而代張三向甲公司申請退房退款，并在《退戶確認單》上簽署張三的姓名時，甲公司已沒有義務再去求證這是不是張三本人的真實意思表示，因為李四的行為在甲公司看來足以構成表見代理行為。因此，2008年10月18日的《退戶確認單》足以表明，張三與甲公司就解除編號為xxxxxxxxxxxx號的《商品房買賣合同》已經協商一致，因而雙方的購房合同已于2008年10月18日解除。甲公司關于雙方的購房合同已于2008年10月18日解除的意見符合本案的實際情況，本院予以采納。
在購房合同已經解除的情況下，張三無權要求甲公司繼續履行合同而交付房屋并給付逾期交房違約金。因此張三關于要求履行合同、交付房屋并給付逾期交房違約金的反訴請求，沒有法律依據，應不予支持。至于合同解除后的款項給付、損失賠償等事宜，與本案不屬同一法律關系，本院在本案中不予審理，當事人可以另循他徑妥善解決。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十六條、《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十九條、第九十一條第（二）項、第九十三條第一款的規定，判決：一、確認張三與甲公司于2006年11月8日簽訂的編號為xxxxxxxxxxxx號的《商品房買賣合同》及《合同補充協議》已經于2008年10月18日解除；二、駁回甲公司要求張三給付逾期付款違約金6000元的訴訟請求；三、駁回張三對甲公司的反訴請求。
張三不服一審判決，上訴稱：一審判決認定事實錯誤。李四在《退戶確認單》上簽字并沒有征得張三的同意，也沒有立即告訴張三，張三知道這件事情后立即到甲公司售樓部堅決反對退房，并強烈要求甲公司完善相應的購房手續交付房屋，一審認定甲公司的善意沒有事實依據。請求二審法院撤銷一審判決，改判甲公司依法履行商品房買賣合同并按合同約定向張三支付違約金。
二審法院查明的事實與一審法院查明的事實一致，對一審法院查明的事實予以確認。
湖南省長沙市中級人民法院二審審理認為：本案爭議的焦點是上訴人張三與被上訴人甲公司簽訂的《長沙市商品買賣合同》及《合同補充協議》是否已經于2008年10月18日解除。根據查明的事實，張三與甲公司于2006年11月8日簽訂商品房買賣合同及補充協議后，甲公司未能在合同約定的交房日期2007年4月30日向甲公司交付房屋。2008年10月15日，張三簽訂上述商品房買賣合同的代理人李四以張三的名義向甲公司申請退房退款，并在《退戶確認單》上簽了張三的名字。2008年10月18日，甲公司的相關人員及主管領導在《退戶確認單》上簽字確認退戶單。李四作為受張三委托辦理與甲公司簽訂買賣合同等一系列行為的代理人，張三與甲公司商品房買賣合同過程中的各種手續都是李四代為辦理，雙方簽訂的商品房買賣合同中買受人地址也是代理人李四的。因而，李四以張三的名義就“xxxxx小區”第x幢第xxxx號房屋申請退房退款行為，甲公司有理由相信是經過張三授權的行為，該《退戶確認單》經過商品房買賣合同雙方的確認，應為有效，據此，本院認為上訴人張三與被上訴人甲公司簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協議》已經于2008年10月18日解除。上訴人張三在原審中提出要求甲公司繼續履行合同的反訴請求，由于雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協議已經解除，故原審法院判決駁回張三的反訴請求是適當的。由于張三在原審反訴中并未提出合同解除后款項給付、損失賠償等訴訟請求，本院對此不予處理，張三可以向甲公司另行主張權利。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的審理，涉及到表見代理在司法實踐中如何認定的問題。
本案中，張三為了購房，將自己的身份證復印件交給好朋友李四，委托李四代為辦理購房相關手續。李四持張三的身份證復印件，與甲公司簽訂商品房買賣合同，在合同落款的買受人簽名處簽上張三的姓名。由于張三身在外地，親自來長沙辦理其他購房手續多有不便，合同首頁留下的張三的聯系地點、聯系電話等都是李四的。如此過程說明李四系受張三的委托，代理張三與甲公司簽訂了購房合同。此后，由于甲公司未如約交房，李四從更好地保護張三的權益角度出發，與甲公司商定退房退款事宜，在《退戶確認單》的申請人簽名處簽上張三的姓名，甲公司同意退款，其相關人員和主管領導均在《退戶確認單》上簽名。至此，李四實際上是代理張三與甲公司簽訂了一份解除原商品房買賣合同的協議，張三與甲公司之間的商品房買賣合同即于雙方簽訂《退戶確認單》之日得以解除，此后張三和甲公司之間的商品房買賣權利義務關系即已轉化為單純的甲公司向張三退還《退戶確認單》中確認的購房款本息的問題。至于后來甲公司又沒有及時給付《退戶確認單》中確認的購房款本息，這屬于甲公司違反合同解除協議，應當承擔繼續履行乃至賠償張三經濟損失的違約責任的范疇，而不能由此認定雙方的權利義務關系又要回到原商品房買賣合同中確定的一方付款一方交房的狀態。
值得說明的是，李四代理張三與甲公司簽訂《退戶確認單》的行為，對于甲公司而言構成了表見代理。
所謂表見代理，是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止以后，以被代理人的名義從事代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。表見代理的構成要件如下：1．以本人名義為法律行為；2．行為人無代理權；3．須有使相對人信其有代理權的表征；4．須相對人為善意。
在表見代理的四個構成要件中，較難認定的是第三個要件即“須有使相對人信其有代理權的表征”。如何認定？我們認為需要從當事人從事民事活動的客觀實際情況出發，運用日常生活經驗，合法合情合理地予以認定。
本案中，李四在與甲公司簽訂《退戶確認單》時按照原商品房買賣合同簽訂時的做法簽署了張三的姓名，加之張三與甲公司商品房買賣過程中的各種手續都是李四代為辦理的，雙方簽訂的商品房買賣合同中買受人的地址和聯系電話也是李四的，因此，張毅以張三的名義向甲公司申請辦理退房退款時，甲公司完全有理由相信這是經過張三授權的行為，李四是有代理權的，故《退戶確認單》經商品房買賣合同雙方確認，應屬有效，對張三和甲公司都有法律約束力。雖然后來由于甲公司未及時付款，李四又代理張三向甲公司發出《通知函》，要求不再退房退款，要求甲公司繼續交付房屋并承擔延期交房的違約責任，但對此甲公司并未同意，因而雙方并未就是否恢復原來的商品房買賣合同關系協商一致，最終對雙方都有法律約束力的還只是《退戶確認單》體現的解除商品房買賣合同的協議。
總之，本案一、二審法院據實認定李四代理張三與甲公司簽訂《退戶確認單》的行為構成表見代理，確認雙方的商品房買賣合同關系已經解除，是正確的。
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