[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱54470次
² 管理方式 分散政府部門管理 社會化專業化管理
管理費用 低租金，財政補貼 服務收費
² 管理效果 房屋破損嚴重 物業保值升值
（2）加強物業管理，切實保護公民合法私有財產
與物業相關的最密切的法律概念是“物權”。我國目前正在緊鑼密鼓的制定《物權法》。這也體現了國家對公民合法的私有財產權的保護。物權最大的特點就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國家，排除非法干涉。如警察進民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國王亦不得非法進入。在我們國家，由于過去幾千年的傳統，“普天之下莫非王土”，以致我們現在國家侵犯人民的財產權現象十分嚴重。
2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產的繼承權。”修改為“公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”
筆者認為，對公民合法私有財產的最大保護是保障公民實現其財產的利益最大化。我國改革開放以來，隨著經濟發展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財產普遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產和生活資料，群眾對用法律保護自己的財產有了更加迫切的要求。為了保護公民最重要的私有財產之一—房產，就必須加強物業管理的法治化。物業管理法律關系最主要依據建筑物區分所有權制度產生，建筑物區分所有權是現代物權的一項重要內容，加強物業管理體現了對物權的保護，完善的物業管理才能在最大程度上實現物業的使用價值，才能使公民的利益最大化。物業管理涵概了物業區域的治安、供水、供氣、衛生以及公用設施的維護，與公民的日常生活息息相關。在這一領域的非法治化將導致行政權力的膨脹甚至濫用，導致私權利的不必要沖突，導致日常生活秩序的混亂，給公民實現利用其最主要的財產—房產的目的設置障礙。完善的物業管理法律制度不但會排除他人對所有權人支配財產的非法干涉，還會給人們帶來優美舒適的生活環境、和諧的人際關系以及讓人羨慕的工作效率，真正實現物業的價值。
2.3 物業管理法律關系的主體、客體及內容
2.3.1 物業管理法律關系的主體
物業管理法律關系的主體是指在物業管理活動中以自己的名義，依法享有權利和承擔義務的個人、法人及其他組織。物業管理法律關系的主體主要包括：發展商、業主、業主大會和業主委員會、物業管理公司、物業使用人、行政管理機關及其他相關機構。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機關和自律組織。
（1）民事主體，包括：業主、業主大會和業主委員會，發展商，物業管理公司，物業使用人及其他相關機構。
① 業主
業主是物業所有權人，按其擁有的物業所有權狀況，又可分為獨立所有權人和區分 所有權人。 由于購買了物業，購房人成了物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。現代物業區域各業主的權利形態一般是區分所有權。而且，各業主之間共同關系之復雜已超出了傳統民法的相鄰關系，于是全體業主通過召開業主大會、選舉業主委員會來實施自治管理。
② 開發商
開發商是物業管理中十分重要的一員。開發商又稱為發展商，即房地產開發企業，依據《城市房地產管理法》第29條規定，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
最初，物業是由開發商開發、建造并能通過房地產交易轉移給業主的。在一定程度上說，開發商是物業的創造者，原始取得物業的所有權。在物業銷售之前，開發商是物業的第一業主。開發商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是開發商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。但是，根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，開發商須在法定期限內對其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔保修責任。在保修范圍內涉及物業管理的責任最終由開發商承擔。
另外，開發商作為第一業主，物業開始出售后的一段時期內仍持有較多所有權比例，因此有第一次選擇物業管理企業的優先權與便利。開發商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業管理合同，并作為住宅等物業出售合同的附件。開發商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。
③ 物業管理企業
物業管理企業根據物業管理合同接受業主或者業主委員會的委托，依照法律合同約定，對物業進行專業化管理，是物業管理法律關系的重要主體。物業管理企業一般須經工商行政管理部門的核準登記以及分發營業執照，而且物業管理企業上房地產管理部門進行資質管理。根據《物業管理企業資質管理試行辦法》規定：物業管理企業資質等級分為三級，一級資質物業管理企業注冊資本人民幣500萬元以上，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人；二級資質物業管理企業注冊資本人民幣300萬元以上，相關管理人員和技術人員不少于20人；三級資質物業管理企業注冊資本人民幣50萬元以上，相關管理人員和技術人員不少于5人。新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
④ 物業使用人
物業使用人又稱非業主使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。物業使用人未與開發商、物業管理企業有直接關系，不是物業銷售合同的當事人，也不是物業管理合同的委托方；物業使用人不是物業區域的區分所有權人，不具有成員權，一般不參加業主大會與業主委員會。但物業使用人卻是現代物業區域的重要成員，無論是居住或非居住型物業，業主常將物業出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有作用物業但不擁有所有權的情形。為了能約束物業使用人的行為，保障物業使用人的權益，各國物業管理立法中均明確肯定物業使用人的獨立地位。物業使用人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。所以物業使用人的權利義務不僅源自其與業主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規以及業主公約的規定。
⑤ 其他相關機構
物業管理企業依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新的委托合同，由他們就物業內新的業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理企業與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。
（2）行政管理機關
市場經濟中的物業管理活動一般通過業主、物業管理企業平等主體間的合同約定開展。但物業管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機關如公安、消防、環保機關等基于行政職權均介入物業管理活動，對各方的行為進行指導監督。在我國，房地產主管部門還直接負責對公房的物業管理。《城市新建住宅小區管理辦法》第3條對物業管理中相關行政機構規定：房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市級綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區所在人民政府按職責分工，負責小區管理中的有關工作的監督指導。目前各地房地產行政管理部門一般設有物業管理辦公室，負責本行政區域內的物業管理工作。
2.3.2 物業管理法律關系的客體
法律關系的客體，指法律關系主體權利義務共同指向的對象，包括物、行為和非物質財富。在物業管理法律關系中，“物”指物業，即建筑物本體、附屬設備、公共設施及相關場地。“行為”指物業管理中各方主體，業主、開發商、物業管理企業以及政府主管部門的活動。“非物質財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如物業小區的榮譽稱號、規劃設計等。
2.3.3物業管理法律關系的內容
法律關系的內容即主體享有的權利和承擔的義務，法律關系的實質即主體的權利和義務關系。現行的<<物業管理條例>>僅調整委托型物業管理中的法律關系，因此，在此也僅主要闡述物業管理法律關系中業主及物業管理企業的權利義務。
（1）業主的權利義務
業主在物業管理活動中，享有下列權利：①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；②提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；④參加業主大會會議，行使投票權；⑤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；⑥監督業主委員會的工作；⑦監督物業管理企業履行物業服務合同；⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理活動中，履行下列義務：①遵守業主公約、業主大會議事規則；②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；④按照國家有關規定交納專項維修資金；⑤按時交納物業服務費用；⑥法律、法規規定的其他義務。
（2）物業管理企業的權利義務
物業管理企業是物業管理合同的受托方，物業管理企業享有的權利主要是由業主在合同中授予以及法律明確規定的物業管理權。
物業管理企業的權利主要包括：①根據有關規定，結合實際情況，制定小區管理辦法，并報房地產行政主管部門備案；②依照物業管理辦法和物業管理合同對住宅小區實施管理；③依照物業管理合同和有關規定收取管理費；④制止違反規章制度的行為；⑤有權選聘專業機構，承擔專業管理業務；⑥有權要求業主委員會協助管理；⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。
物業管理企業的義務主要包括：①履行物業管理合同，依法經營；②接受業主委員會和住宅小區居民的監督；③重大管理措施應當提交業主委員會審議批準；④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
除此之外，筆者認為在<<物業管理條例>>中還應進一步規定開發商、物業使用人以及其他機構的權利義務，使其調整的范圍更加全面。
3 物業管理制度立法構建中的幾個重點問題
3.1 物業管理體制
雖然我國早在20世紀20年代的上海就出現了專業物業管理的萌芽，但是由于1949年新中國成立以后，為了社會主義建設的需要，城市土地收歸國有，房產大部分轉為公有制，住宅基本由政府投資建設，并作為福利分配；房地產管理由政府機構負責，行使所有者和管理者雙重權利。這種傳統體制的特征是：分配福利性、管理行政性、產權屬國家、使用歸個人、以租養房、租金低廉。這樣，房地產這一生產生活要素不作為商品進入流通，其經營活動亦停止，物業管理相應也隨著房地產市場的沉寂而處于休眠狀態。在這種體制下，城市種類房屋及設備的管理維護基本實行政府和單位大包大攬的模式，個人不承擔房屋及設備的維修養護責任。由于這種模式的管理維護少了經費，缺活力，無監督，造成房屋及設備一年新、兩年舊、三年破，人民的居住、工作環境較差。而物業管理市場體制的優勢在于按市場經濟規律動作，權責分明，誰受益，誰出錢，誰監督。管理服務作為一種商品市場流通，產權人的利益得到體現和保護，人民的工作、生活環境得到保持和提高。所以，實現“社會化、市場化、專業化”的物業管理體制，是物業管理立法的首要任務。因此，《城市新建住宅小區管理辦法》規定，凡用于出售的新建物業，應當實行物業管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴隨物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。
改革開放后，尤其是進入20世紀90年代，各地的物業管理事業如雨后春筍般蓬勃發展，到1998年底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業管理的覆蓋面已達50%，深圳市則90%。
筆者認為，結合目前中國人均收入不高的國情，高昂的物業管理費用并非各家各戶都能承受，應對現行的物業管理體制進行改革，由單一的委托物業公司管理模式改為委托物業管理公司管理與業主自營式管理并用的兩種模式。成立物業管理指導辦公室，對自管式物業管理進行指導，提供人員培訓、檢查，對業主投訴率進行監控。建立實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。建議建立一種業主自營式管理與委托專業物業管理公司管理兩種管理機制并存，行業自律管理協會與行政監督相配套的具有中國特色的物業管理體制。沒有必要，也不現實一味追求全部由物業管理公司來進行物業管理的一刀切模式。
業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業主的經濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區生活的安定和有序
整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己負責；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公共社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責本管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。
臺灣地區普遍實行這一模式。臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備；并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。
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