[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱54471次
3.2 物業(yè)管理監(jiān)督機制
監(jiān)督機制包括三個方面：一是政府部門（對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及使用人）的依法監(jiān)督管理；二是消費者即業(yè)主對物業(yè)管理服務進行合法監(jiān)督，具體的形式是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主決策有關物業(yè)管理事項和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動。業(yè)主委員會的組建和運作應當體現以下原則：（1）物業(yè)管理的委托權及監(jiān)督權是公民財產權利的重要內容，應當從法律上予以體現和保障。（2）業(yè)主委員會是群眾性民事權利組織，不注冊為社團法人，不獨立承擔民事責任，其民事責任由全體業(yè)主共同承擔。國外及香港的物業(yè)管理立法也體現了這一原則。但賦予其一定的民事權利，如簽訂合同的權利、參加訴訟的權利。（3）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事關系，雙方依據法律法規(guī)政策和物業(yè)管理合同進行活動。（4）業(yè)主委員會不得從事具體的經營管理活動，其成員工作一般屬義務性質。筆者認為，也可以參照業(yè)主委托參加業(yè)主大會的方式，將業(yè)主委員會的工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問公司。（5）政府應當加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導。因此，《條例》對業(yè)主委員會的產生方式、性質、職責、登記管理等作了明確規(guī)定。三是物業(yè)管理行業(yè)自律組織或行業(yè)協會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。該組織的目標包括：（1）提高業(yè)內管理水平。（2）制定自律規(guī)定及監(jiān)管會員。（3）維護物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權益。（4）鼓勵物業(yè)管理企業(yè)彼此合作，提高服務水平。（5）向政府提供專業(yè)意見及方便公眾人士咨詢。目前中國的物業(yè)管理自律還處于起步階段，造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的畸形。筆者強烈建議，由房地產行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協的建筑物業(yè)主與管理人員協會，實施行業(yè)自律。之后，對于物業(yè)管理企業(yè)的投訴可以由協會受理，維護業(yè)主合法權益，并由該協會對物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓審查。在物業(yè)管理領域實現政府職能由微觀管理向宏觀調控的轉變。
3.3 物業(yè)管理市場機制
競爭是市場經濟的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高管理服務質量。在初期的物業(yè)管理中，許多城市對物業(yè)項目實行誰開發(fā)誰管理，由建設單位指定物業(yè)管理企業(yè)，形成管理終身制。這種市場壟斷行為，既剝奪了業(yè)主和使用人選擇管理服務者的權利，也不利于管理服務水平的提高和行業(yè)的健康發(fā)展。實踐中，很多物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商的子公司，在開發(fā)商完成了項目開發(fā)后就把該項目的前期物業(yè)管理交給了物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，如果業(yè)主發(fā)現購買的物業(yè)有問題，就會把責任推到物業(yè)管理企業(yè)的身上，并以此為理由拒交物業(yè)管理費，在一定程度上造成了物業(yè)管理企業(yè)經營困難、效益差。但是，考慮到目前各地和實際情況千差萬別，多數城市的房屋管理體制還沒有完全轉換，物業(yè)管理服務收費水平較低，多數物業(yè)管理企業(yè)效益較差，物業(yè)管理建設單位的經費補貼等情況，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)應當建立市場競爭機制，提倡開展在相應資質的基礎上進行物業(yè)管理項目的招標投標活動。
3.4 物業(yè)管理企業(yè)與有關部門的職責范圍
物業(yè)管理企業(yè)與公安部門、交通管理部門、環(huán)衛(wèi)部門、園林部門、公用事業(yè)單位（水、電、氣）、街道、居委會等之間的職責范圍問題，一直是物業(yè)管理的難題。這個問題是由于早期的城市管理體制和法律界限不明確所造成的。物業(yè)管理有兩個特征：一是社會化、市場化、專業(yè)化，向業(yè)主 和使用人提供有償服務；二是物業(yè)管理是企業(yè)行為，與政府職能是兩個不同的范疇。《條例》明確了物業(yè)管理服務的內容和范圍，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔法律規(guī)定和合同約定的義務，并且，界定了物業(yè)管理企業(yè)與政府有關部門公用事業(yè)單位的職責范圍。
有這樣一個案例：張先生夫婦是居住在A花園的業(yè)主，A花園的物業(yè)管理由B物業(yè)公司負責。某日凌晨3點左右，張先生夫婦被室內的響動驚醒，起床并打開臥室的門，發(fā)現有一滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室的過道處，當時便質問：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時發(fā)現張家房門沒關，認為室內無人，就進來檢查情況。張先生講熄燈前已經鎖上門，而且質問來人“既是保安為什么不著裝？”來人無言以對。于是，張先生找來物業(yè)值班經理，這位經理講可能是誤會。第二天，張先生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理處只是在口頭上表示歉意，當張先生要求物業(yè)公司解釋這保安入室的原因時，物業(yè)公司只說已經開除了這名保安，但拒絕給予明確答復。張先生則堅持要求物業(yè)管理公司方面就保安入室的解釋、物業(yè)管理公司的調解結果和開除保安的原因等問題給予答復。當天下午，張先生就接到騷擾電話，此后 多次在深夜接到騷擾電話。于是，張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，要求賠償精神損失。物業(yè)公司辨稱：保安員是在深夜值班時發(fā)現張先生家的房門虛開，經按鈴房內無反應的可疑情況下，始進入房內進行檢查，完全是在履行職責，對張先生夫婦的安全負責。根據物業(yè)公司了解的情況及相關物業(yè)管理制度，保安當時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒有任何過錯，不構成侵權。另外，<
>規(guī)定，保安員在社區(qū)內作24小時巡邏，如遇緊急情況，應按登記的電告號碼聯系有關住戶并立即通知公安、消防等部門，如無法聯系有關住戶時，即邀請公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進入單元審查事故情況，并做適當處理。
在該案中，張先生夫婦身為業(yè)主與物業(yè)公司之間形成了物業(yè)管理合同關系。B物業(yè)公司有義務保護張先生夫婦的安全，在發(fā)現張先生家房門有不正常情況時可以而且應該采取措施；如果發(fā)生盜竊、搶劫等刑事犯罪行為，保安人員應及時向公安機關報案。保安人員徑直進入張先生家的行為不符合<>，也超越了其應有的權限，侵犯了張先生夫婦“公民住宅不受侵犯”的權利。并且因為B物業(yè)公司的保安員在深夜入室，給熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，所以應給予適當的精神撫慰。法院最終判決B物業(yè)公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。由此可見，保護業(yè)主的安全，維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責，但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業(yè)主的權利，應承擔相應的法律責任。物業(yè)管理公司及其工作人員在進行物業(yè)管理操作過程中必須嚴格遵守法定或約定的權限和程序，分清與職能部門之間的權力界限。
3.5 物業(yè)管理服務費和維修基金
目前，我國多數城市居民收入及消費水平相對較低，對中低收入階層居住的普通住宅的物業(yè)管理服務收費不可能完全實行市場價。《條例》規(guī)定，普通居民住宅的物業(yè)管理服務價格可以實行政府定價或政府指導價。物業(yè)管理服務是一種特殊商品，其特點一是公共消費，二是消費和生產存在于同一過程，每個業(yè)主均應交納所享受的服務相應的物業(yè)管理服務費用。因此，《條例》除規(guī)定了物業(yè)管理服務價格的定價原則和構成外，還規(guī)定了物業(yè)管理服務費用的交納和監(jiān)督管理方式。
物業(yè)共用部位共用設備設施大中修和更新改造費用金額較大，一旦發(fā)生時，難以及時籌集。為了保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主的利益，借鑒我國香港和國外關于維修基金制度，并吸取過去的經驗教訓，為此，《條例》應規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個及兩個以上物業(yè)產權人的，應當建立物業(yè)共用部位共用設備維修基金制度。
3.6 物業(yè)的維護和使用
過去，由于物業(yè)維護責任不明確，維護不到位，以及業(yè)主和使用人自我約束意識較差，所以許多物業(yè)過早破損，所以《條例》第五章對業(yè)主及使用人在物業(yè)管理區(qū)域內使用物業(yè)的行為及其法律責任作了具體規(guī)定。現時在一定程度上也以物業(yè)管理企業(yè)的管理權限進行了約束。
3.7 建設單位的義務
為了創(chuàng)造開展物業(yè)管理工作的必備條件，加強物業(yè)的建設與管理的銜接，保障購房人享受物業(yè)管理消費的權益，《條例》第29、30、31條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。建設單位應當提供物業(yè)管理服務用房，并在物業(yè)銷售（預售）前，選出物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理服務。在業(yè)主入住之后，建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
4 我國物業(yè)管理制度的立法完善
4.1 大量糾紛得不到解決 物業(yè)管理是否需要中央立法
關于這個問題，目前至少有以下三種觀點 ：第一種觀點認為，當前出現物業(yè)管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現在：物業(yè)管理的體制問題；物業(yè)管理服務價格問題；物業(yè)管理相關主體之間的法律責任問題；物業(yè)管理企業(yè)經營活動不規(guī)范問題。已經出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強，立法部門應盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，并將《物業(yè)管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。第二種觀點認為，應以法規(guī)的形式對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題做一個統一的規(guī)范，但不宜太具體。因為各地房地產及物業(yè)管理狀況差異較大，有立法權的省區(qū)市可以根據實際情況對國務院的法規(guī)進行細化，可出臺具體的細則或實施辦法。第三種觀點認為，中央沒有必要對物業(yè)管理問題進行立法，可由地方立法后交給行業(yè)協會管理。
筆者認為，三種觀點各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點提出的問題在《物業(yè)管理條例》出臺以后已經在一定程度上得到緩解，由于《物業(yè)管理條例》的效果還沒有完全表現出來，所以目前并不應急于將《物業(yè)管理條例》上升為法律。第二種觀點比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤其是容易出現中央與地方、地區(qū)與地區(qū)之間立法的沖突的問題。第三種觀點提出建立行業(yè)協會進行管理具有創(chuàng)造性、新穎性。但是對物業(yè)管理進行立法的問題已經有很多學者進行過探討，并認為立法是必要的 。
4.2 我國未來物業(yè)管理立法的發(fā)展方向
鑒于此，筆者提出以下觀點：第一，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實；第二，各個具有立法權的省市可以結合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效，應以《條例》中的規(guī)定為準；第三，在合適的時候，對《城市房地產管理法》進行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調整物業(yè)管理中各種法律關系。同時經過對實踐操作中遇到的問題進行總結，結合相關實踐經驗、國外先進經驗和我國具體國情，對《物業(yè)管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。第四，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協會體制，實行行業(yè)自律管理。
目前我們能做的就是為物業(yè)管理行業(yè)的全面法治化打好基礎。在經過一段時間的實踐摸索之后對條例進行細化完善，查漏補缺。物業(yè)管理的法治化任重而道遠。
5 結 語
我國的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在巨大的潛力可以挖掘：以北京市為例：居住小區(qū)數量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數（259萬戶）的
32.1％。隨著時代的發(fā)展，現代化小區(qū)的數量還將呈上升趨勢，同時公房制度改革也是一支催化劑。另外，商用物業(yè)以及學校、機關、工廠等特種物業(yè)的待管理范圍也不斷擴大。無疑，隨著物業(yè)管理法律制度的完善，我國的物業(yè)管理行業(yè)將會步入一個健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時期。
音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。物業(yè)管理法律制度就是現代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業(yè)管理法律制度的深化和完善，必將演奏出一篇現代建筑美妙、精彩的雄渾樂章！
謝 辭
本文在寫作過程中得到了耿焰老師、馮毅法官、王明紅法官、劉昌華律師的細心指導和幫助，以及青島市物業(yè)管理辦公室、青島市天泰物業(yè)管理有限公司的大力協助。在此表示誠摯的謝意。由于這篇論文是在實習期間完成的，所以時間和精力都是有限的。之所以能按時、保質保量的完成，很大程度上應該歸功于我的父母，冷如平先生和劉玉美女士在生活上的照顧和在精神上的鼓勵，在此我向他們表示衷心的感謝。另外我還要感謝我尊敬的老師，我親愛的同學和朋友對我的支持、鼓勵和幫助。
參考資料：
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