[ 俞希忠 ]——(2006-7-19) / 已閱29247次
預(yù)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)商依照相關(guān)規(guī)定辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證后與購(gòu)房人簽訂的商品房銷售合同中所指向的商品房，按照我國(guó)房屋所有權(quán)取得的一般原則，預(yù)售商品房在尚未取得產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，其權(quán)屬仍歸房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商為被執(zhí)行人，開發(fā)的房地產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)，對(duì)已全部支付或部分支付購(gòu)房款但未取得所有權(quán)的購(gòu)房人權(quán)益如何進(jìn)行保護(hù)，是房地產(chǎn)執(zhí)行實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意解決的問題。筆者認(rèn)為，處理此類問題應(yīng)區(qū)分不同情況予以處理。
一是對(duì)購(gòu)房人已向開發(fā)商付清購(gòu)房款或辦理了商品房按揭手續(xù)，雖然此時(shí)購(gòu)房人尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，但該房屋不能作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，而可以作為購(gòu)房人的房屋予以執(zhí)行。
二是對(duì)購(gòu)房人與開發(fā)商只是簽訂了購(gòu)房合同，尚未支付任何對(duì)價(jià)的，該房屋應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。
三是對(duì)購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同并支付了部分購(gòu)房款，不論該房屋是否已交付購(gòu)房人使用，從維護(hù)合同穩(wěn)定、保護(hù)交易安全的角度出發(fā)，該房屋都不能作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，但可以作為購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，開發(fā)商對(duì)執(zhí)行該房屋所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，如開發(fā)商為被執(zhí)行人，對(duì)購(gòu)房人所欠購(gòu)房款，法院可按第三人到期債權(quán)的方式予以執(zhí)行。
7、 對(duì)共有房地產(chǎn)的執(zhí)行
共有房地產(chǎn)是指某一房地產(chǎn)的所有權(quán)由兩人以上共同享有，它又分為按份共有和共同共有兩種形式。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（試行）第90條規(guī)定：“共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要情況。”第91條規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)是特定物，而且不能或分割有損其價(jià)值的，可以折價(jià)處理。”因此，法院不能在共有人未對(duì)共有房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割前即采取執(zhí)行措施。執(zhí)行實(shí)務(wù)中，法院可以采取“聽證分割執(zhí)行和訴訟分割執(zhí)行”相結(jié)合的方式對(duì)共有房地產(chǎn)予以執(zhí)行。所謂“聽證分割執(zhí)行”就是直接由法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)組織房地產(chǎn)共有人召開聽證會(huì)，由共有人協(xié)議分割后，法院再采取相應(yīng)的執(zhí)行措施。而“訴訟分割執(zhí)行”則是由執(zhí)行機(jī)構(gòu)告知被執(zhí)行人另行提起分割共有房地產(chǎn)的訴訟，如被執(zhí)行人怠于提起，可由申請(qǐng)執(zhí)行人行使代位權(quán)，向有管轄權(quán)的法院提起代位訴訟，要求分割共有房地產(chǎn)。
共有房地分割后，共有關(guān)系消滅。執(zhí)行人員根據(jù)分割協(xié)議或分割裁判確定的內(nèi)容不同，采取不同的執(zhí)行方法：被執(zhí)行人分得部分房地產(chǎn)的，法院可直接對(duì)分得的房地產(chǎn)予以執(zhí)行；拍賣或變賣房地產(chǎn)以價(jià)款分配于各共有人的，法院則可整體處理該共有房地產(chǎn)，后強(qiáng)制執(zhí)行分得被執(zhí)行人的部分款項(xiàng)；被執(zhí)行人對(duì)該房地產(chǎn)分割后，其他共有人仍要對(duì)其補(bǔ)償金錢的，法院在對(duì)其所享有的房地產(chǎn)執(zhí)行后，尚須對(duì)補(bǔ)償義務(wù)人予以執(zhí)行，如補(bǔ)償義務(wù)人拒不履行義務(wù)，法院可通過適用對(duì)第三人到期債權(quán)的方式予以強(qiáng)制執(zhí)行。
8、 對(duì)拍賣、變賣不能或流拍后申請(qǐng)執(zhí)行人又不愿以物抵債的房地產(chǎn)的執(zhí)行
在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中，常常會(huì)遇到一些不能即時(shí)或不宜拍賣、變賣以及經(jīng)三次拍賣流拍后申請(qǐng)執(zhí)行人又不愿按以物抵債的形式接受的房地產(chǎn)，一般情況下，法院會(huì)將該房地產(chǎn)退還被執(zhí)行人，中止案件的執(zhí)行。為了更加有效地、最大的保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，筆者認(rèn)為對(duì)該房地產(chǎn)的執(zhí)行，可參照國(guó)外的一些做法，實(shí)施強(qiáng)制管理。所謂“強(qiáng)制管理”，是指在民事執(zhí)行中，法院選任管理人對(duì)已查封的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施管理以管理所得清償債務(wù)。這樣，通過對(duì)房地產(chǎn)的使用收益權(quán)的執(zhí)行，可以兼顧申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方的利益，實(shí)現(xiàn)執(zhí)行經(jīng)濟(jì)原則；同時(shí)也最大限度地保護(hù)了雙方的合法權(quán)益。但有一點(diǎn)需注意，如該房地產(chǎn)系被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)親屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，被執(zhí)行人的該部分房地產(chǎn)屬于豁免執(zhí)行財(cái)產(chǎn)范圍，法院不能對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制管理。
南陵縣人民法院 俞希忠
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