[ 武志國 ]——(2009-6-12) / 已閱47579次
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
解讀：本條規定了業主拒交物業服務費前置程序：先行書面催交，催交后，業主有兩種反應的情況下才可起訴主張物業費：1）拒絕交納；2）在催告的合理期限內仍未繳納。至于合理期限如何判斷，就不好說了，我想一周的時間算合理吧。
口頭或電話等催繳方式“不好使”，不過這里的“書面”應當與《合同法》第十條第二款合同“書面”簽訂方式所指相同。既然如此，物業公司應有業主確定的書面送達地址或聯絡方式。
《合同法》第十條第二款 法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。
物業公司依照合同或其他規定提供了服務，業主以未享受（閑置房屋、外出不在等）或無需接受相關物業服務（不用電梯等）等理由無理拒交物業服務費或者要求給與優惠時，物業服務企業可以不予以答應，人民法院將不予支持業主的此類訴求或抗辯。
不過，現實中多大數是物業服務企業未完全按照合同約定以及相關規定提供服務，或者業主主張物業服務企業的服務不到位為由拒絕交納物業服務費的。
如果物業服務企業完全按照合同約定以及相關規定提供服務，應當負有舉證責任。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
解讀：屬于《物業管理條例》第四十二條的重復。物業服務企業可主動要求業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人在租賃或借用等合同中約定由物業使用人交納物業費，屆時物業服務企業可要求業主與物業使用人承擔連帶支付責任。需要注意的是，發生物業費拖欠案件：1）可以僅起訴業主；2）起訴業主后追加實際使用人，或者直接將業主和物業使用人在起訴時列為共同被告。此類案件列業主與實際使用人為共同被告，不能僅列物業使用人為被告。筆者以為，如有三方物業服務企業、業主或者物業實際使用人達成合同或者物業使用人與物業服務企業達成交納物業服務費的協議的情況，可以僅起訴物業實際使用人。上述將物業實際使用人列為被告的案件中，物業的實際使用人可以提出物業服務企業未履行合同或者合同履行不完全的抗辯。
《物業管理條例》第四十二條規定“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
解讀：本條規定了業主大會只要按照物權法第七十六條以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第八條和第九條的規定的程序作出解聘物業公司的決定后，業主委員會可以作為原告直接起訴解除與物業公司的物業服務合同。
值得注意的是，這里未明確需要有法定的事實理由解除，而是明確按照法定的程序做出。筆者以為，如提前解聘屬于無法定理由解除的，給物業服務企業造成損失的，應該給與賠償，當然物業服務企業要求繼續履行則不會被支持。
業主拖欠的物業服務費，物業公司可向相關業主主張，不能直接向業主委員會主張（反訴或抗辯）。
《物權法》第七十六條
下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；……決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
《物業管理條例》第十一條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
解讀：不難理解：預付的未實際發生服務則退還，已經發生服務但未給付物業費的，應當繼續支付。值得補充的是，物業服務合同非正常終止的，過錯方給他方造成損失的應當承擔賠償責任。
第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。
解讀：從《解釋》的此條來看，被“出局”的物業服務企業采取“賴”的辦法沒有法律意義，無法形成事實上的物業服務關系，有可能“賠了夫人者勒兵”，即便物業服務企業具備“盤踞”的實力，仍建議“適時而退”。物業服務合同終止后，物業服務企業應及時交接（交接齊全）并退出。
這條規定的背景就是為了給拒絕移交退出的物業企業的“一顆定心丸”，防止武斗等沖突、傷亡等惡劣事件發生。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
解讀：本條說明，除了物業服務企業外，為業主提供物業服務的其他管理人同樣適用本解釋的相關規定。
《物權法》相關條款
第七十六條 下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人……；
第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。
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