[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱60721次
3.律師在土地申請(qǐng)審批中的工作
3.1律師應(yīng)當(dāng)協(xié)助委托人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，協(xié)助委托人和市、縣國(guó)土資源行政主管部門協(xié)商出讓金的底價(jià)。
3.2.律師應(yīng)當(dāng)了解該宗土地的出讓方案是否報(bào)經(jīng)相應(yīng)的市、縣人民政府批準(zhǔn)。
3.3在該宗土地出讓方案報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，律師代理委托人和市、縣國(guó)土資源局簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向書》。意向書應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示，公示期不得少于5日。
4.律師在協(xié)議出讓土地結(jié)果確定后辦理的事項(xiàng)
4.1根據(jù)委托人的委托授權(quán)，律師代理委托人和市、縣國(guó)土資源行政主管部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,并協(xié)助市、縣國(guó)土資源行政主管部門將出讓結(jié)果向社會(huì)公布。
4.2代理委托人領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地出讓金，接收土地。
4.3代理委托人辦理土地登記。律師在建設(shè)用地使用權(quán)人付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，代理委托人向市、縣國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，領(lǐng)取《建設(shè)用地使用證》。
5. 國(guó)土資源行政主管部門在特定情形下有解除出讓合同的權(quán)利
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，在下列情形下，國(guó)土資源行政主管部門可以解除出讓合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)：
5.1建設(shè)用地使用權(quán)人延期支付出讓金超過60日，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門催交后仍不能支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的，國(guó)土資源行政主管部門有權(quán)解除合同，建設(shè)用地使用權(quán)人無權(quán)要求返還定金，國(guó)土資源行政主管部門可請(qǐng)求受讓人賠償損失。
5.2建設(shè)用地使用權(quán)人造成土地閑置，閑置期間滿一年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，國(guó)土資源行政主管部門有權(quán)無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
5.3建設(shè)用地使用權(quán)人未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回建設(shè)用地使用權(quán)的處罰。
6.建設(shè)用地使用權(quán)的提前收回
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要，國(guó)土資源行政主管部門可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。國(guó)土資源行政主管部門提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的出讓金；對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障建設(shè)用地使用權(quán)人的居住條件。
7.建設(shè)用地使用權(quán)期滿的處理
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
8 將相關(guān)的資料歸檔保存
律師在辦理完委托事項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)寫出工作總結(jié)，將辦理過程中的全部資料歸檔，并予以妥善保存。
第四章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓業(yè)務(wù)
操作指引
1．律師指導(dǎo)委托人了解土地出讓信息，提出用地申請(qǐng)。
1.1律師應(yīng)當(dāng)了解市、縣國(guó)土資源行政主管部門公布的建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，包括細(xì)化的地段、地塊信息等，了解用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，及時(shí)提供給委托人。上述信息可以在市、縣國(guó)土資源行政主管部門的網(wǎng)站和中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)（www.landchina.com）查詢到。
1.2委托人對(duì)公告出讓的具體地塊有使用意向的，律師應(yīng)當(dāng)核實(shí)國(guó)土資源行政主管部門公布的信息的真實(shí)性，以委托人的名義向國(guó)土資源行政主管部門提出用地申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。
1.3在提出申請(qǐng)后，律師要跟蹤了解擬受讓宗地的申請(qǐng)用地情況和市、縣國(guó)土資源行政主管部門決定的出讓方式，代理申請(qǐng)人參加招標(biāo)、拍賣、掛牌等程序。
2.了解招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)的條件
律師應(yīng)當(dāng)知道，在下列條件下必須通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)：
2.1供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；
2.2其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
2.3劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》 或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
2.4劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
2.5出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
2.6法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
3、代理申請(qǐng)人參加招標(biāo)、拍賣、掛牌申請(qǐng)階段的工作
3.1律師應(yīng)當(dāng)審查委托人是否具有申請(qǐng)人的資格，是否符合市、縣國(guó)土資源行政主管部門在招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓建設(shè)用地文件中要求具備的申請(qǐng)資格。
3.2 律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人充分了解擬受讓地塊的情況，包括但不限于宗地的物理現(xiàn)狀、權(quán)屬、用途、規(guī)劃條件及周邊環(huán)境等。對(duì)招標(biāo)、拍賣或者掛牌文件有疑問的，律師可以代理委托人以書面或者口頭方式向出讓人咨詢。
3.3律師代理委托人依照公告的要求提出申請(qǐng)。提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照公告要求的時(shí)間和方式，提交相關(guān)的申請(qǐng)人資質(zhì)證明和申請(qǐng)文件。
3.4律師應(yīng)當(dāng)注意，具有下列情形之一的申請(qǐng)為無效申請(qǐng)：
3.4.1申請(qǐng)人不具備競(jìng)買資格的；
3.4.2未按規(guī)定交納保證金的；
3.4.3申請(qǐng)文件不齊全或不符合規(guī)定的；
3.4.4委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；
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