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  • 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)取得業(yè)務操作指引

    [ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱60714次

    8.3 土地(年租金)評估報告(原件)。
    8.4 國有土地使用證或土地權(quán)屬行政主管部門出具的權(quán)屬證明文件。
    8.5 房屋所有權(quán)證。
    8.6 租賃合同及其附圖。
    8.7 現(xiàn)有建筑物及面積用途清單及附圖。
    8.8 特殊情況下的申請材料:
    如果不按國有土地使用證的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的,需要提供本次申請租賃土地的面積說明。如為共用宗地分攤的,提供租賃用地分攤說明,內(nèi)容包括:國有土地使用證的土地總面積、建筑面積,本次擬辦理租賃土地的土地面積、建筑面積及建設(shè)用地面積的分攤計算方法;如為分塊租賃的,提供本次擬辦理租賃土地的樁點及測繪面積。

    9.律師應當知道《國有土地租賃合同》的相關(guān)要求
    9.1租賃期限六個月以上的,承租人應當和市、縣國土資源行政主管部門簽訂書面的租賃合同。
    9.2 租賃合同的主要內(nèi)容。租賃合同的主要內(nèi)容包括租賃雙方當事人;租賃宗地的位置和空間范圍;租賃年限;租金標準、支付期限及方式;租賃宗地的性質(zhì)及用途;租賃宗地市政配套設(shè)施建設(shè)的責任、費用及租期屆滿時的處置方式;租賃宗地現(xiàn)有建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的處置方式;租賃宗地待建建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物在租期屆滿時的處置辦法;違約責任;爭議的解決方式以及當事人其他的權(quán)利和義務等。

    10. 律師代理委托人提交申請材料,除內(nèi)容符合以上規(guī)定外,形式應當符合以下標準:
    10.1 提交的材料齊全、符合法定形式;
    10.2 原件應使用A4紙打印,復印件統(tǒng)一使用A4紙,圖紙可用A4紙或A3紙縮印,但必須清晰。
    10.3 全部復印件均應加蓋申請人公章。

    11. 律師代理委托人向國土資源行政主管部門提交申請后,當場或者5日內(nèi)領(lǐng)取《行政許可申請受理決定書》,或《行政許可申請不予受理決定書》,或《行政許可申請補正材料告知書》。
    12. 在租賃審批過程中,律師應當及時和國土資源行政主管部門保持聯(lián)系,了解審批的進程,并根據(jù)行政機關(guān)的要求,及時補充提供相關(guān)的材料。

    13. 律師在審批結(jié)果確定后的工作。
    13.1 租賃申請不予許可的,律師應當及時領(lǐng)取《不予行政許可決定書》,并告知當事人可以依照《行政許可法》的規(guī)定,予以提起行政復議或者行政訴訟。
    13.2 租賃申請得到許可的,律師要及時領(lǐng)取《行政許可決定書》,并代理委托人簽署《國有土地使用權(quán)租賃合同》。

    14.律師在委托人履行合同中,應當及時跟蹤,遇到問題,及時和市國土資源局溝通,協(xié)商解決。無法協(xié)商的,通過行政復議、行政訴訟或者民事訴訟的途徑解決。

    15. 律師將相關(guān)的資料歸檔保存。
    律師在辦理完委托事項后,應當寫出工作總結(jié),將辦理過程中的全部資料歸檔,并予以妥善保存。
    第六章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛業(yè)務操作指引
    1.律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛業(yè)務的種類
    1.1在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的簽訂和履行過程中,律師可以接受建設(shè)用地使用權(quán)人(包括建設(shè)用地使用權(quán)申請人,下同)的委托,代理其處理相關(guān)的糾紛,也可以接受市、縣人民政府及國土資源行政主管部門(出讓人)的委托,代理其主持相關(guān)糾紛的調(diào)解,或者參見相關(guān)糾紛的調(diào)解或者訴訟。
    1.2律師辦理的具體業(yè)務,既包括糾紛的調(diào)解,也包括糾紛的訴訟。訴訟一般只包括民事訴訟和行政訴訟兩種方式。

    2.律師辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛的基本原則
    2.1律師辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案件,應當遵守憲法和法律,堅持對委托人忠誠負責的原則,恪盡職守,勤勉盡責,不受任何單位及其他組織或者個人的非法干涉,依法維護委托人的合法權(quán)益和國家法律的正確實施。
    2.2律師在辦理案件過程中,既要適用法律法規(guī),又要考慮國家政策的要求。注意適用中共中央、國務院及地方各級人民政府文件等政策性規(guī)定。

    3.律師應當對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》有關(guān)糾紛的性質(zhì)作出認定。
    3.1《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)在法學理論中存在爭議。 從司法實踐看,不是所有的糾紛都作為民事或者行政糾紛來處理。糾紛發(fā)生后,律師應當區(qū)分具體爭議事實的不同性質(zhì),分別依據(jù)民事或者行政程序法律的規(guī)定處理。
    3.2在具體糾紛案件的民事或行政性質(zhì)分析上,各地行政機關(guān)及人民法院可能存在不同的認識,律師在分析不清的情況下,要審慎研究,不要盲目下結(jié)論。

    4.律師向委托人了解糾紛的具體情況,并收集相關(guān)的證據(jù)。律師接受委托后,應當了解糾紛的具體情況,收集相關(guān)的證據(jù),依據(jù)法律法規(guī)和政策,結(jié)合具體情況,提出解決糾紛的不同法律方案,供委托人自己決策。律師了解、調(diào)查的主要內(nèi)容包括以下幾個方面:
    4.1糾紛產(chǎn)生的階段。糾紛產(chǎn)生在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的簽訂過程中還是履行過程中。
    4.2國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是否已經(jīng)簽訂。
    4.3國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同項下的宗地是否屬于國有建設(shè)用地,是否已取得規(guī)劃許可。
    4.4國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同出讓金的繳納情況。
    4.5其他和出讓合同密切相關(guān)的事項。

    5.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中民事性質(zhì)的糾紛事項
    一般來講,在出讓人沒有作出行政處罰決定書或者行政決定書的情況下,因《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》導致建設(shè)用地使用權(quán)人和出讓人發(fā)生糾紛,建設(shè)用地使用權(quán)人可以提起民事訴訟。具體講,民事訴訟主要包括以下幾個方面的爭議:

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